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Atti Conferenza Stampa Nazionale Gruppo Tecnocasa

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Conferenza Stampa Nazionale organizzata dal Gruppo Tecnocasa dal titolo “I nuovi equilibri del mercato immobiliare e creditizio tra sostenibilità ed etica. La cultura del dato per un mercato sano”.

MERCATO IMMOBILIARE I SEMESTRE 2019
Si confermano, anche in questi primi mesi del 2019, i segnali di miglioramento sul mercato immobiliare italiano. Il mattone, dunque, risale lentamente la china cercando di andare oltre un’economia che continua ad inciampare ed una situazione politica incerta. I dati raccolti attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre (circa 90 mila dati; 5 mila le zone censite) restituiscono una realtà con prezzi ancora in aumento nelle grandi città, tempi di vendita più brevi, domanda in crescita ed offerta in diminuzione. Nei primi tre mesi dell’anno in corso l’Agenzia delle Entrate aveva rilevato un aumento delle transazioni. La spinta principale al settore immobiliare arriva soprattutto dal mercato del credito e dai mutui più accessibili oltre che dai prezzi che, nonostante la crescita iniziata ormai da quattro semestri, restano ancora interessanti ed appetibili.

TEMPI DI VENDITA
Sia gli acquirenti di prima casa sia gli investitori sono apparsi più decisi e veloci nell’acquisto come dimostrano i dati sui tempi di vendita che si sono ridotti ulteriormente, portandosi ai livelli pre-crisi. Nelle grandi città occorrono mediamente 122 giorni per vendere un immobile contro i 134 giorni che occorrevano un anno fa. Nei capoluoghi di provincia si registra una media di 152 giorni e nell’hinterland delle grandi città siamo intorno a 158 giorni. Le città più “dinamiche” si confermano Bologna con 85 giorni e Milano con 87 giorni.

QUOTAZIONI GRANDI CITTA’
Se le grandi città hanno segnalato un incremento medio dei valori immobiliari dello 0,9%, Milano e Bologna spiccano con una crescita rispettivamente di +5,7% e +5,6%. Meglio della media anche Firenze (+1,8%)  e Verona (+1,2%). Resta in territorio positivo anche il capoluogo partenopeo (+0,3%). Le altre metropoli registrano prezzi ancora in lieve ribasso.
Analizzando le aree centrali, semicentrali e periferiche delle grandi città si nota, ancora una volta, una migliore performance delle aree centrali anche se le abitazioni dei quartieri periferici di alcune di esse iniziano a guadagnare valore in seguito ad uno spostamento di richieste causato dal rialzo dei prezzi nelle zone centrali e semicentrali.  

QUOTAZIONI CAPOLUOGHI DI PROVINCIA E HINTERLAND GRANDI CITTA’
I capoluoghi di provincia (-0,4%) e i comuni dell’hinterland delle grandi città (-0,8%) segnalano ancora valori in ribasso anche se il trend, soprattutto per i primi, è in lieve miglioramento.
La suddivisione per aree geografiche vede una ripresa dei valori nei capoluoghi del Nord (+0,3%), un calo al Centro (-0,4%) e al Sud (-1,1%).

DOMANDA E OFFERTA
Il trilocale si conferma la tipologia più ambita (40%) ma si segnala un aumento della concentrazione delle richieste sui tagli più grandi, quattro locali e cinque locali, risultato che si spiega con la volontà di realizzare acquisti migliorativi. Milano è l’unica, tra le grandi città, in cui la domanda del bilocale prevale sulle altre tipologie e che registra un aumento della concentrazione sui piccoli tagli, a conferma dunque della forte attrattività del capoluogo lombardo per gli investitori.  
Interessanti anche i risultati sulla disponibilità di spesa che vedono una maggiore concentrazione nella fascia di spesa più bassa (fino a 120 mila €) e, allo stesso tempo, un aumento nella fascia di disponibilità  tra 170 e 349 mila €.
L’analisi dell’offerta evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più presente è il trilocale (31,4%), seguito dal quattro locali con 25,1%.

COMPRAVENDITE
Il 76,6% delle transazioni realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa ha interessato l’abitazione principale, il 17,9% la casa ad uso investimento ed il 5,5% la casa vacanza. La situazione è invariata rispetto ad un anno fa. Nelle grandi città la componente ad uso investimento sale con percentuali più elevate a Napoli (37,9%), Verona (33,9%), Milano (27,4%), Torino (25,7%). Il fenomeno degli affitti a breve, affermatosi negli ultimi anni, ha contribuito a questo risultato. L’investimento immobiliare continua ad attirare capitali grazie a rendimenti annui lordi intorno al 5,0%.

LOCAZIONI
Continuano a salire anche i canoni di locazione, a ritmi più elevati dei prezzi. Nelle grandi città sono in aumento del +2,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante: Bologna (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e Milano (+6,1%, +4,2% e +5,3%). Tra le motivazioni c’è la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, prevalentemente, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Contribuisce, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare.
Continua a funzionare il contratto a canone concordato scelto dal 29,5% di chi ha affittato con la nostra rete, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini. La percentuale più elevata di contratti a canone concordato si è avuta a Genova (82,3%).
La tipologia più affittata è il bilocale (40,9%), a seguire il trilocale (35%).
I tempi di locazione sono di 46 giorni nelle grandi città, 53 giorni nel loro hinterland e 50 giorni nei capoluoghi di provincia.

PREVISIONI
Nel 2019 il mercato immobiliare registrerà volumi in linea con quelli del 2018 ed un’ulteriore ripresa dei prezzi nelle metropoli (stimata tra +1% e +3%). Le realtà più piccole e intermedie, come i comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia, risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori, con una possibile eccezione della prima cintura delle grandi città, influenzata dall’andamento di queste ultime. Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dal settore del credito e dell’economia in generale. I mutui saranno ancora interessanti ed il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2018. Resta da capire come inciderà il quadro politico, in particolare sugli investitori, più sensibili agli orizzonti di lungo periodo e come evolverà l’occupazione che, al momento, resta una variabile importante per il settore immobiliare incidendo sulla fiducia e sulle decisioni dei potenziali acquirenti di prima casa. Senza dimenticare poi che, mai come in questi anni, il mercato immobiliare ha vissuto su di sé gli effetti di una società sempre più liquida, in continua e veloce trasformazione e in grado di generare nuove esigenze che devono essere ascoltate ed interpretate al fine di dare risposte responsabili a chi sta cercando una casa ma anche un nuovo modo di viverla.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

INDAGINE SOCIO-DEMOGRAFICA
Acquirenti e inquilini Italia e Milano

In Italia la percentuale di acquisti per investimento si conferma al 17,9%, si tratta di un settore in crescita e che nel 2015 si fermava al 16,4%. Chi compra l’abitazione principale si focalizza come sempre sul trilocale (37,6%), seguito dal quadrilocale (20,5%) e dalle soluzioni indipendenti e semindipendenti (18,7%), con queste ultime che evidenziano un apprezzamento crescente da parte degli acquirenti.

Sul mercato delle locazioni a livello nazionale si registra un deciso aumento della percentuale di coloro che affittano per scelta abitativa, in un anno infatti si è passati dal 61,5% al 71,4%. Andare in affitto quindi sta diventando sempre più una scelta di vita piuttosto che una necessità legata a studio e lavoro. Prosegue inoltre il successo dei contratti a canone concordato che negli ultimi 5 anni sono passati dal 18,0% al 29,5% sul totale dei contratti stipulati.

Per quanto riguarda Milano si segnala una buona percentuale di acquisti per investimento che si attesta al 27,4%, superiore alla media delle grandi città italiane che si ferma al 24,0%. Su Milano inoltre la percentuale di acquisti per investimento risulta in costante crescita negli ultimi anni. Le tipologie preferite dagli investitori milanesi sono bilocali e monolocali, mentre nelle grandi città la scelta ricade principalmente su bilocali e trilocali.

Il mercato delle locazioni di Milano è caratterizzato da una forte componente legata al lavoro, infatti più della metà dei contratti stipulati riguarda lavoratori trasfertisti. Si registra un aumento della percentuale di affitti per scelta abitativa; anche Milano evidenzia quindi una crescita di coloro che scelgono l’affitto indipendentemente dal lavoro o dallo studio.

L’analisi è stata svolta su 21.500 compravendite e 7.300 contratti di locazione realizzati attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre del 2019.

Piero Terranova, Analista Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

MERCATO ASSICURATIVO
La crescita sostenibile attraverso prodotti e consulenza

Il mercato assicurativo italiano ha dimensioni importanti e rappresenta una quota significativa del PIL.
Ha realizzato tassi di crescita multipli rispetto al PIL stesso e ha prospettive di sviluppo altrettanto interessanti,  tuttavia evidenziando ancora un gap importante rispetto alla media dei paesi europei.

Tra le principali motivazioni che sostengono una inevitabile crescita di questo mercato, prima ancora degli aspetti  congiunturali, si evidenziano alcuni elementi strutturali collegati ai mutamenti demografici (come l’invecchiamento della popolazione) e alla profonda evoluzione della società italiana, fattori questi che determinano una progressiva quanto inesorabile regressione dell’intervento dello Stato e la necessità di promuovere l’iniziativa privata.
L’assicurazione svolge un ruolo cruciale nella crescita sostenibile di un’economia, aiutando famiglie e imprese a risollevarsi quando un evento imprevisto colpisca beni, patrimonio o la vita delle persone, consentendo così di mitigare le perdite e promuovendo la stabilità finanziaria.

Alcuni elementi, anche di tipo culturale, rappresentano un freno ad un maggior e completo sviluppo del settore.

L’industria assicurativa, sia per la componente di offerta che per quella distributiva, può fare molto per rimuovere questi ostacoli.

Il Gruppo Tecnocasa si è attivato con uno specifico programma, attraverso CF Assicurazioni quale “fabbrica prodotti” e TC Welfareconsulting quale rete distributiva specializzata, con l’obiettivo di proporre al mercato una gamma di soluzioni assicurative innovative quanto complete ed integrate e un servizio di consulenza professionale e di lungo periodo, per sostenere le persone e le famiglie nella realizzazione del proprio progetto di vita.

www.cfwellfare.it

Michele Cristiano, Amministratore Delegato Gruppo CF Assicurazioni

MERCATO CREDITIZIO I TRIMESTRE 2019
In Italia crescono i mutui per comprare casa

EROGAZIONI
Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 11.172 milioni di euro nel primo trimestre 2019. Rispetto allo stesso trimestre del 2018 si registra una crescita delle erogazioni pari a +1,2%, per un controvalore di oltre 127 milioni di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – I trimestre 2019 pubblicato da Banca d’Italia a fine giugno.
Rilevazione importante quest’ultima pubblicata da Banca d’Italia: da un lato conferma il trend di crescita dei volumi trimestre su trimestre, dall’altra segna un rallentamento del tasso di crescita che nei due periodi precedenti mostrava aumenti a doppia cifra. Analizzando nel dettaglio i dati relativi alle erogazioni di mutui in Italia scopriamo che crescono del +4,2% le operazioni di mutuo a supporto di un acquisto immobiliare.
Calano invece del -14,1% le operazioni di surroga e sostituzione. Un mercato dei mutui alla famiglia sempre più polarizzato sulla componente di acquisto, rappresentata con quasi nove operazioni su dieci. Sostituzioni e surroghe, che avevano fortemente influenzato il mercato negli anni 2015 e 2016, trovano sempre minore spazio e rappresentano ormai solo l’11% del totale.
Il dato d’apertura del 2019 ci restituisce la consapevolezza che da un lato il mercato ha beneficiato dell’onda lunga della crescita del numero di operazioni proveniente dallo scorso anno, dall’altro alza il dubbio riguardo la direzione che prenderà il mercato nel corso del 2019. Resta tuttavia la tranquillità di una stabilità congiunturale che garantirà scostamenti comunque contenuti. Si dovranno attendere i dati del prossimo trimestre, giro di boa dell’anno, per avere segnali più certi circa l’orientamento previsionale.

TASSI D’INTERESSE
Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% a Dicembre 2012, per attestarsi poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014, salvo andare sottozero da Maggio 2015. La quotazione di Agosto 2019, -0,41%, rappresenta il minimo storico di sempre. Dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, l’Eurirs (25 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% ed è tornato a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da allora ha iniziato la fase discendente che lo ha portato a 0,82% ad Aprile 2015 per poi riprendere quota a 1,12% a Febbraio e Marzo 2016, toccare il nuovo minimo ad Agosto 2016 con 0,76% e risalire in area 1,50% fino a Novembre 2018. Da qui una nuova fase discendente che lo ha riportato al suo minimo storico proprio ad Agosto 2019 con l’indicatore che ha segnato 0,23%.
Stando alle dinamiche dei tassi di Agosto 2019, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,1% per il tasso fisso e a 1,2% per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 431 euro, circa 27 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 404 euro.

ANDAMENTO DELLE CONSISTENZE
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato i dati di Banca d’Italia relativi allo stock di mutui in essere concessi alle famiglie italiane per l’acquisto dell’abitazione. Il trend storico mostra che nel primo trimestre 2019 è stato raggiunto lo stock di mutui in essere più alto di sempre, pari a 324.608 milioni di euro, superando anche il precedente massimo del IV trimestre 2018 che ammontava a 322.918 milioni di euro.
Il passo con il quale crescono le consistenze è in linea con quanto rilevato nelle precedenti rilevazioni: +3,1% su base annua (+0,52% su base trimestrale). Alla luce dei favorevoli tassi di mercato coi quali sono stati collocati i finanziamenti durante l’ultimo triennio, la composizione dello stock è in buona parte composta da finanziamenti a tasso fisso o variabile con CAP, il che presuppone un minor rischio sia in capo alle famiglie sia per gli istituti eroganti.
Si delinea uno scenario favorevole al proseguimento della crescita del credito alla famiglia per l’acquisto dell’abitazione con un aumento degli stock anche per il II trimestre 2019 seppur ad un passo inferiore rispetto al 3% al quale il mercato ci ha abituato nei due anni passati.

CONCLUSIONI
Il mercato dei mutui alla famiglia è ad oggi ben strutturato. Abbiamo visto che il 2018 si è chiuso con oltre 50 mld di euro e che tale andamento è strettamente collegato al mercato immobiliare. Nel corso degli anni, per mezzo del «Quantitative Easing», la Bce ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando di fatto l’accesso al credito delle famiglie a tassi molto competitivi. A dicembre è stato chiuso il programma di nuove immissioni, ma si è continuato a calmierare i prezzi del denaro grazie al reinvestimento dei titoli già acquistati andati in scadenza. E’ dal marzo del 2016 che il tasso di riferimento è pari a zero. La promessa è stata quella di non aumentarlo per i prossimi mesi e ciò ha contribuito a rasserenare i mercati. Il trend generale dipenderà molto dalle politiche economiche che il nostro paese adotterà in termini di sostegno all’economia, soprattutto relative al sostegno dell’occupazione e al reddito delle famiglie. Attualmente, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti, l’abbassamento dei tempi di vendita ed i tassi dei mutui ancora molto bassi, permangono interessanti opportunità sul mercato immobiliare sia per chi vuole comprare a scopi abitativi sia per chi vuole comprare a titolo di investimento.

Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA

 

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