La Ducale SpA, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa, contestualmente al progetto HABITARIACORSOGARIBALDI95 ha realizzato per la città di Milano un importante intervento di riqualificazione legato alla “Casa degli Artisti”, palazzo risalente ai primi anni del 1900 inserito in una delle zone più amate della città.
La Ducale SpA si è impegnata con il Comune di Milano nel riconsegnare un pezzo di storia attraverso un ripristino il più fedele possibile all’originale, adeguandolo all’attuale uso nell’ambito di un rinnovato decoro urbano.
La società, attraverso una propria controllata acquisì nel 2013 l’immobile di corso Garibaldi, 95 edificio in completo degrado e decadenza, ottenendo l’autorizzazione ad un progetto edilizio di particolare rilievo per la zona: HabitariaCorsoGaribaldi95.
Il progetto infatti ha previsto il recupero di due edifici storici che conservano le tracce dell’originario convento di Sant’Anna dei Teatini e la costruzione di uno nuovo più alto che si sviluppa verso via di Porta Tenaglia.
Per la realizzazione, coniugando tradizione e architettura moderna e con lo scopo di offrire la più alta qualità nel rispetto dell’ambiente, sono state adottate le tecnologie più avanzate con soluzioni innovative per il riscaldamento e il condizionamento, geotermia, domotica, ventilazione meccanica controllata e fotovoltaico.
A scomputo degli oneri di urbanizzazione per la realizzazione del complesso immobiliare, pari circa un milione e mezzo di euro, l’Amministrazione pretese che l’operatore effettuasse una prima tranche di lavori riferiti al consolidamento strutturale, al rifacimento delle coperture, delle facciate e dei serramenti. Lavori che nella primavera del 2016 vennero puntualmente terminati.
L’opera, però, era “incompiuta”, risultava mancante dei contenuti interni ed impiantistici atti all’utilizzo. L’idea di accollare i lavori, vista anche l’entità e complessità, ad un probabile assegnatario pareva sicuramente di difficile attuazione, l’immobile probabilmente sarebbe rimasto inutilizzato rendendo vano anche il primo intervento di recupero.
Pertanto la Ducale, in accordo con le primarie figure dell’amministrazione, decise di provvedere al completamento delle opere necessarie al pieno utilizzo e fruizione dell’immobile, accollandosi una ulteriore spesa di 800 mila euro.
Ad oggi con lo stesso approccio e cura dei particolari adottati per il cantiere HabitariaGaribaldi95 è stata portata a completamento la ristrutturazione della Casa degli Artisti.
Il progetto iniziale di recupero dell’involucro esterno, è stato predisposto dall’architetto Giovanni Da Pozzo, allievo di Aldo Rossi, dello Studio Arassociati di Milano.
La successiva fase di progettazione degli interni, ideata con l’intento di preservare l’integrità di parti originarie, ed evidenziandone il loro carattere di autenticità, nonché della direzione dei lavori dell’intera opera è stata gestita dagli architetti Aldo Fontana e Tanja Bekjarova.
Curando ogni particolare della ristrutturazione, in accordo anche con la sovraintendenza, è stato possibile restituire il sapore bohémien, che questo immobile merita.
Con il recupero della Casa degli Artisti, oltre 1.200 metri quadrati di superficie tornano a vivere, consentendo a Milano di valorizzare così il proprio passato, perpetuando la sua naturale vocazione alla cultura e ridando splendore ad un edificio di grande pregio architettonico, che rimarrà un bene pubblico.
Questa attività è un caso esemplare di unione di intenti fra il pubblico ed il privato in cui si fondono anche le capacità, oltre che le volontà, di recuperare e riprogettare degli spazi simbolo di Milano a lungo sopiti e farli tornare a nuova vita per uno sviluppo culturale ed urbanistico sostenibile e di valore.
Non resta che attendere la chiusura del bando, indetto dal Comune di Milano, per la scelta di chi avrà in concessione per 12 anni la Casa degli Artisti.
Luigi Cavuoto, Presidente La Ducale SpA
MERCATO CREDITIZIO I TRIMESTRE 2018
In Italia crescono i mutui per comprare casa
EROGAZIONI
Nel primo trimestre 2018 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 11.176 milioni di euro. Rispetto allo stesso periodo del 2017 si registra una contrazione delle erogazioni pari a -5,1%, per un controvalore di circa 600 milioni di euro.
È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie-I trimestre 2018 pubblicato da Banca d’Italia a fine giugno.
A partire dal secondo trimestre del 2017 il mercato ha riscontrato segnali negativi, si è assistito, infatti, alla conclusione della serie positiva che durava dal terzo trimestre del 2014. La rilevazione di questi primi tre mesi del 2018 vede una variazione negativa di soli 5 punti percentuali rispetto a quanto registrato nello scorso trimestre. In generale la contrazione complessiva è stata molto limitata rispetto al grande aumento vissuto nel corso degli ultimi anni. La dimensione del mercato è passata dai circa 21 miliardi di fine 2013 agli oltre 50 del primo trimestre 2017, lo storno di quest’ultimo anno porta il mercato attorno ai 47-48 mld.
La crescita è stata trainata principalmente dall’aumento del numero delle compravendite immobiliari e in parte anche dal fenomeno della surroga e sostituzione; quest’ultimo che è in fase di rapida diminuzione e quindi influenza in maniera importante la contrazione. In quest’ultimo trimestre le nuove operazioni per l’acquisto incidono per l’88,6% del totale mentre il restante 11,4% è legato a sostituzione e surroga. Per avere un termine di confronto basti pensare che nel secondo trimestre dell’anno la quota relativa alla sostituzione e surroga era del 17,2% e addirittura nel quarto trimestre 2015 arrivava fino al 23,1%.
Il primo trimestre 2018 fa registrare una contrazione delle erogazioni in tutte le macroaree eccezion fatta per l’Italia Insulare che in netta controtendenza segna un incremento dei volumi erogati alle famiglie del +10,8%. Nell’Italia Meridionale il dato è negativo solo di pochi punti decimali, -0,7%. Più accentuate invece le contrazioni nell’Italia Centrale con -6,8%, nell’Italia Occidentale -6,8% e nell’Italia Nord Orientale dove il calo arriva fino a -7,9%
A livello regionale molto bene la Sardegna e le Marche, l’isola sarda spinge l’intera macroarea Insulare. Fa registrare un aumento del 37,2% seguita da vicino dalle Marche che crescono del +33,5%. In coda troviamo la Valle d’Aosta con -42,2%, il Friuli Venezia Giulia con -23% e l’Umbria con -20,9%.
Nel primo trimestre 2018 sono 28 le province d’Italia che hanno evidenziato volumi in aumento, alcune delle quali anche in maniera molto consistente come ad esempio Sassari che segna un incremento dei volumi del +168%. Variazione importantissima anche per la provincia di Ascoli Piceno +137%, Nuoro +78% e Ancona +61%.
Tra le principali province spiccano sempre Roma e Milano i cui volumi rappresentano più del doppio rispetto alla terza provincia, Torino. Sono praticamente equivalenti, con la Capitale che primeggia per poco meno di 4 mln di euro.
TASSI D’INTERESSE
Dai massimi di Luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (3 mesi) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% a Dicembre 2012, per attestarsi poco sopra 0,20% per tutto il 2013 e il 2014, salvo andare sottozero da Maggio 2015. La quotazione di Agosto 2018, -0,32%, è in linea con quanto rilevato per tutto il 2017 ed inizio 2018. Dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, l’Eurirs (25 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13% ed è tornato a crescere fino a 2,75% a Settembre 2013. Da allora ha iniziato la fase discendente che lo ha portato a 0,82% ad Aprile 2015 per poi riprendere quota a 1,12% a Febbraio e Marzo 2016, toccare il nuovo minimo ad Agosto 2016 con 0,76% e risalire a 1,52% a Giugno 2017; ad Agosto 2018 è pari a 1,52%.
Stando alle dinamiche dei tassi di Agosto 2018, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 € e che lo spread medio di mercato si attesti a 2,69% per il tasso fisso e a 0,88% per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 504 euro, circa 95 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 409 euro.
ANDAMENTO DELLE CONSISTENZE
Nel primo trimestre 2018 si registra uno stock di mutui in essere pari a 314.971 milioni di euro, in aumento sia rispetto al trimestre precedente (+0,46%) sia in relazione allo stesso periodo dell’anno scorso (+2,5%). Il dato consolida la crescita del monte finanziamenti in corso dal 2014. E’ stato raggiunto il valore più alto di sempre (nel 2011 lo stock mutui cubava 313.864 mln di euro). Si evidenzia anche che, a seguito alle dinamiche di erogazioni dell’ultimo triennio, la composizione è in buona parte di finanziamenti a tasso fisso, il che presuppone un minor rischio in capo agli istituti eroganti e di conseguenza una migliore offerta per i nuovi futuri richiedenti. Si delinea quindi uno scenario favorevole al proseguimento della crescita nei prossimi trimestri.
CONCLUSIONI
Il mercato sembra dunque aver trovato la sua dimensione e il calo delle surroghe e sostituzioni compensa la crescita delle operazioni di acquisto. Si rileva dal lato un riallineamento della domanda sui livelli dello scorso anno con una componente di richieste per acquisto decisamente in ripresa. I principali indici dei tassi di riferimento sono ancora a livelli molto bassi, le banche applicano spread convenienti e la quotazione delle abitazioni si mantiene a valori interessanti: in questo scenario permarranno buone opportunità per tutte le famiglie che vorranno affacciarsi all’acquisto della casa per tutto il 2018 e almeno per tutto il primo semestre 2019.
La politica monetaria espansiva della BCE è continuata per tutto il corso del 2018. Sarà rivista nel corso delle prossime riunioni della BCE ma di fatto garantirà adeguata liquidità ai mercati ancora a lungo, lasciando presagire una sostanziale stabilità dei tassi nel futuro prossimo. Il settore creditizio rimane quindi condizionato dall’andamento della situazione economica del nostro Paese, soprattutto nelle componenti lavoro e fiducia dei consumatori. In generale, riguardo al mercato del credito, la chiusura del 2018 dovrebbe far intravvedere una tenuta delle erogazioni di credito con volumi vicini ai 47-48 miliardi di euro. La quota delle surroghe è destinata a ridursi ulteriormente, accentuando il fenomeno già in corso, dando maggiore peso dunque alle operazioni di acquisto.
Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA
MERCATO IMMOBILIARE I SEMESTRE 2018
Prezzi immobiliari in aumento nelle grandi città
I primi sei mesi del 2018 confermano che il mercato immobiliare italiano sta, progressivamente, uscendo dalla crisi, fatta eccezione per alcune realtà territoriali.
La casa, ancora una volta, resta saldamente ai primi posti dei desideri degli italiani che dimostrano di voler destinare i propri risparmi a questo tipo di acquisto. Più sondaggi hanno rilevato che, dopo un calo di appeal durante la crisi che aveva interessato soprattutto gli investitori, oggi si torna nuovamente a puntare sull’asset mattone anche alla luce dell’aumentata attrattività turistica del nostro Paese.
La spinta più importante alla ripresa è arrivata dal mercato del credito, con tassi favorevoli e mutui concessi più facilmente, oltre che dal valore degli immobili giunto a livelli minimi nel 2017.
I dati dell’Agenzia delle Entrate registrano compravendite in crescita dal 2014, con un lieve rallentamento nei primi tre mesi di quest’anno.
La domanda immobiliare è in aumento e l’offerta continua a ridursi, soprattutto nelle grandi città. Nelle realtà minori c’è ancora dell’invenduto, anche se diverse iniziative sono in partenza alla luce dell’interesse dei potenziali acquirenti verso le nuove costruzioni.
TEMPI DI VENDITA
I tempi di vendita sono ancora in lieve diminuzione perché l’incontro tra domanda e offerta è decisamente più veloce. Gli ultimi dati ci dicono che per vendere un immobile occorrono 134 giorni nelle grandi città, 164 giorni nei comuni dell’ hinterland e di 157 giorni nei capoluoghi di provincia. Nelle grandi città le transazioni si concludono più velocemente a Bologna in 97 giorni e a Milano in 109 giorni. Tempistiche di vendita più lunghe invece a Bari con 171 giorni.
QUOTAZIONI
Nelle grandi città, nel primo semestre del 2018, i prezzi sono in aumento dello 0,9%. Si conferma quindi la ripresa che si era già vista nel secondo semestre del 2017. La città con l’aumento dei prezzi più importante è Bologna (+4,6%), seguita da Milano (+3,8%), Napoli (+1,3%), Bari (+1,3%) e Firenze (+0,9%). Ancora una volta le zone centrali hanno registrato risultati migliori rispetto a quelle semicentrali e periferiche ma si registrano segnali di ripresa anche in queste ultime realtà.
I capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città registrano ancora ribassi di prezzo, rispettivamente con -0,4% e -0,7%, decisamente più contenuti di quelli avuti in passato.
L’analisi per aree geografiche rileva un leggero aumento dei prezzi (+0,2%) per le località del nord e ancora una diminuzione per il centro (-0,2%) e per il sud (-1,2%).
DOMANDA, OFFERTA, DISPONIBILITA’ DI SPESA
L’analisi della domanda vede nelle grandi città una maggiore concentrazione sul trilocale (40,8%), seguiti subito dopo dal quattro locali (23,6%) e dal bilocale (23,5%). In lieve aumento la percentuale dei bilocali e dei monolocali a conferma del ritrovato interesse da parte degli investitori. Milano è l’unica tra le grandi città dove il bilocale concentra la maggioranza delle richieste. Nei restanti capoluoghi di regione è il trilocale a prevalere. L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città registra una maggiore concentrazione nella fascia più bassa, fino a 119 mila €, con un leggero aumento della percentuale nella fascia successiva (quella tra 120 e 169 mila €), elemento questo che ci porta a pensare che anche nei prossimi mesi i prezzi potranno ancora crescere. La domanda è orientata principalmente verso immobili in buono stato ma, la contrazione dell’offerta soprattutto nelle grandi città, sta portando ad acquistare anche quelle tipologie che fino a qualche anno fa si sarebbero vendute con difficoltà. Queste ultime, in particolare, avendo registrato importanti ribassi di prezzo attirano soprattutto agli investitori, in particolare chi vuole destinare l’immobile agli affitti brevi.
L’analisi dell’offerta sulle grandi città vede prevalere i trilocali con il 33,7%, seguiti dal bilocale con il 23,3%.
ANALISI COMPRAVENDITE
Dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa si rileva che il 77% delle transazioni interessa l’abitazione principale, a seguire la casa ad uso investimento con il 17,9% ed infine la casa vacanza con il 5,1%. Rispetto ad un anno fa si registra un lieve aumento delle prime due motivazioni. Gli investitori oltre a puntare sull’imminente uscita dalla crisi e quindi sulla rivalutazione del capitale sono attratti anche dai rendimenti annui lordi mediamente del 5%.
LOCAZIONI
Nel primo semestre del 2018 i canoni di locazione sono in aumento dell’1,1% per i monolocali, dell’1,4% per i bilocali e dell’1,2% per i trilocali. Continua quindi il trend iniziato tra la fine del 2015 e l’inizio del 2016 che vede una ripresa dei valori legata soprattutto alla migliore qualità degli immobili locati e ad un risveglio della domanda. Nell’ultimo anno si conferma quest’ultimo trend ma si sottolinea anche una riduzione dell’offerta causata dalla volontà dei proprietari di destinare molte abitazioni agli affitti brevi. Questo fenomeno in alcune città, in particolare quelle ad alta attrattività turistica, sta determinando problematiche di ricerca di immobili in affitto da parte di chi non riesce ad acquistare, di lavoratori fuori sede e in parte anche di studenti. La distribuzione della motivazione di chi cerca in locazione non si discosta molto da quella rilevata un anno fa: il 61,5% cerca l’abitazione principale, il 36,1% cerca per motivi di lavoro e il 2,5% per motivi di studio. Continua a crescere il ricorso al canone concordato (29,1% dei contratti stipulati).
I tempi di locazione sono in leggera contrazione: 48 giorni nelle grandi città, 57 giorni nel loro hinterland e 44 giorni nei capoluoghi di provincia.
PREVISIONI
Le previsioni per i prossimi mesi sono ancora positive con un aumento dei prezzi tra +1% e + 3% nelle grandi città e tra il 2% ed il 4% per le compravendite, fermo restando che le condizioni del mercato del credito restino quelle attuali. L’indagine realizzata tra le agenzie del Gruppo Tecnocasa conferma il momento positivo con potenziali acquirenti sempre più intenzionati a realizzare l’acquisto anche se la prudenza è sempre d’obbligo alla luce delle incertezze che ancora interessano l’economia del nostro Paese e la fiducia di imprese e famiglie non ancora del tutto consolidata.
Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
INDAGINE SOCIO-DEMOGRAFICA
Acquirenti e inquilini Italia e Milano
Per comprendere meglio alcune dinamiche del mercato immobiliare nazionale e milanese abbiamo analizzato un campione composto da 20.200 compravendite e da 7.400 locazioni realizzate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre del 2018.
A livello nazionale il 77% delle compravendite interessa l’abitazione principale, il 17,9% la casa ad uso investimento ed il 5,1% la casa vacanza. Gli acquisti ad uso investimento sono in progressiva crescita, negli ultimi cinque anni infatti si è passati dall’iniziale 16,3% all’attuale 17,9%. Questo trend è ancora più marcato nella città di Milano, dove tra il 2014 ed il 2018 sono passati dal 13,8% al 24,3%.
La tipologia preferita da chi acquista per investimento è il bilocale, nello specifico a Milano ben il 64,8% delle compravendite di questo tipo si focalizza su questo taglio.
Sul mercato delle locazioni a livello nazionale si registra una progressiva crescita della percentuale di utilizzo dei contratti a canone concordato; negli ultimi 5 anni infatti si è passati dal 13,9% all’attuale 29,1% a conferma del successo di questa formula contrattuale, grazie anche alle agevolazioni fiscali. Tra le città dove funziona meglio si segnala Genova.
Un altro dato che spicca, tra le motivazioni di chi cerca casa in affitto, è il 62,3% delle locazioni stipulate da lavoratori trasfertisti a Milano, percentuale molto alta se confrontata con la media delle altre grandi città italiane dove solo il 36,4% dei contratti riguarda lavoratori fuori sede.
Piero Terranova, Analista Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
