Nel primo semestre del 2016, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti, presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il capoluogo genovese ha mostrato una decisa per il mercato residenziale.
Il mercato del capoluogo ha visto nel primo semestre 2016 quotazioni complessivamente stabili, solo con lievi ritocchi in diminuzione (-0,4%), dopo la flessione più sensibile registrata nel 2015 ( -5%)
La diminuzione dei prezzi, unita all’aumento delle erogazioni di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni, aveva contribuito nel 2014 al maggiore dinamismo di mercato (+15% le compravendite) non solo nelle zone centrali e semicentrali di maggiori appeal del Levante, ma anche una lieve ripresa per alcune zone del Ponente. Nel 2015, si sono realizzate complessivamente 5.398 transazioni residenziali, con una variazione del +1,1% rispetto al 2014; in particolare nel terzo e nel quarto trimestre si sono registrate variazioni rispettivamente del +5,6% e +14,7%. Nel primo semestre del 2016 la crescita si è accentuata, con un totale di 3.290 transazioni, +27,7% rispetto allo stesso periodo del 2015. (dati Agenzia del Territorio).
I tempi medi di vendita nel primo semestre 2016 sono stati intorno ai 5-6 mesi, ma secondo quanto emerge dalle agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, si riscontrano anche tempi più brevi per le migliori occasioni come rapporto qualità/prezzo. Al contrario le soluzioni di scarso appeal, in termini di prezzo, zona e tipologia, hanno tempi di vendita molto più lunghi.
Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono stati mediamente intorno al 10 % con punte superiori per le zone periferiche.
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia del Territorio
In generale nel semestre, secondo l’esperienza delle agenzie Gabetti sul territorio, hanno mostrato buone performance le zone del Centro, Carignano, Castelletto e il Levante; al contrario hanno sofferto maggiormente le zone di Marassi, Borgoratti, Molassana e il Ponente cittadino, caratterizzate da un’ampia offerta a fronte di una minore richiesta.
Per quanto riguarda il segmento pregio è rimasta stabile la domanda in zona di Albaro, soprattutto nelle vie di maggiore appeal, quali Giordano Bruno, Righetti, Zara, Guerrazzi, Bovio, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa. Nervi e Quarto hanno mostrato invece un minore dinamismo in termini di compravendite. A Nervi sono domandate soprattutto la zona Pescetto, Palme, S. Ilario, mentre a Quarto si segnalano viale Quartara, Geneys, ponte dell’Ammiraglio.
Andando nel dettaglio delle specifiche zone, in Centro le quotazioni sono state stabili intorno ai 3.150 € al mq per il signorile in buono stato e a 2.400 € al mq per le soluzioni medie in buono stato. Il signorile ristrutturato a nuovo ha quotazioni intorno ai 3.800 € al mq, ma l’offerta di particolare pregio più raggiungere valori superiori, a seconda delle specifiche caratteristiche.
Come commenta Roberto Ruocco, titolare dell’agenzia Gabetti di Genova Centro – Foce:
“Nel primo semestre del 2016 abbiamo rilevato un aumento delle compravendite di abitazioni, che ha visto come fattori determinanti la riduzione dei prezzi e la ripresa delle erogazioni di finanziamenti per l’acquisto. La tipologia maggiormente domandata in zona Centro, Carignano, Castelletto e il Levante è l’appartamento di circa 80-110 mq in buono stato. Oggi, a fronte di un’offerta maggiore sul mercato, sono sempre più importanti le dotazioni dell’immobile, quali il box e la cantina, oltre a caratteristiche intrinseche quali la presenza di balconi e il piano alto”.
La zona del Centro Storico presenta quotazioni per l’usato medio in buone condizioni intorno ai 1.300 € al mq, ma in tale area occorre fare una distinzione tra la zona dell’Università, oggetto di iniziative di riqualificazione, e la restante parte (Pré, zona via del Campo, San Bernardo) che rimane popolare.
Nel centro est la zona di Castelletto ha quotazioni intorno ai 2.250 € al mq per il medio in buono stato, mentre siamo a 2.800 € al mq per il signorile in buono stato e a 3.350 € al mq per il signorile ristrutturato a nuovo.
Carignano conferma quotazioni intorno ai 2.850 € al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre si passa a 3.250 € al mq per il signorile in buono stato e ai 4.200 € al mq per il ristrutturato a nuovo.
Stabili i prezzi in zona di Principe, che ha quotazioni di 1.150 € al mq per il medio in buono stato e di 900 € al mq per la tipologia economica e in Sampierdarena a 900-1.000 € al mq per l’usato in buono stato medio e signorile.
A Granarolo le quotazioni sono state stabili a 1.650 € al mq per l’usato medio in buone condizioni e a 1.900 € al mq per la tipologia signorile.
In Bassa Val Bisagno le quotazioni sono stabili nelle zone di Marassi (1.300 € al mq per l’usato medio in buono stato) e San Fruttuoso (1.500 € al mq). Anche in alta Val Bisagno sono stabili le quotazioni per Molassana (1.050 € al mq per l’usato medio in buono stato) e Staglieno che ha quotazioni per le soluzioni economiche e medie usate in buono stato intorno ai 650 – 800 € al mq).
Passando al medio Levante, Albaro conferma una buona e costante richiesta. Nella zona si riscontra ampia variabilità in relazione alle diverse tipologie immobiliari: l’usato medio in buone condizioni, che risulta essere la tipologia prevalente, si attesta intorno ai 2.800 € al mq; allo stesso tempo vi è un’offerta di tipologia economica, con quotazioni più contenute ( 2.200 € al mq. con punte sotto la soglia dei 2.000 € mq. per le unità da ristrutturare ). Nell’ambito della stessa macro zona, le soluzioni signorili sono invece su una media di 3.900 € al mq per l’usato in buono stato e di 4.800 € al mq in caso di immobili di pregio ristrutturati in contesti privati o prospicienti il mare. Si distinguono ulteriormente da tali medie le soluzioni d’alto pregio ed unicità ed il nuovo dotato di elevati standard di efficienza energetica.
Foce ha prezzi medi intorno ai 2.600 € al mq per il signorile in buono stato e di 3.150 € al mq per il ristrutturato a nuovo, mentre l’usato medio in buone condizioni ha valori medi di 2.250 € al mq.
Sturla ha mostrato lievi flessioni delle quotazioni, che sono intorno ai 2.900 € al mq per il signorile in buono stato e di 2.450 € al mq per l’usato medio in buone condizioni.
Come commenta Giovanni Ceraso, titolare dell’agenzia Gabetti di Genova Albaro e Sturla:
“Nel primo semestre 2016 confermiamo una crescita della domanda di abitazioni sia come utilizzo diretto, che come investimento. Nel primo caso parliamo di zone con residenzialità alta e medio alta, quali quelle di Albaro e Sturla, dove prevalgono acquisti per prima abitazione o sostituzione: si tratta principalmente di soluzioni in appartamento di 90-120 mq già in buono stato manutentivo o preferibilmente ristrutturate, dotate di box/posto auto. In crescita nel semestre anche gli acquisti per investimento: parliamo di appartamenti di taglio medio-piccolo (60-80mq) con valori entro i 120 mila euro, nelle zone di San Martino, San Fruttuoso e Sturla, vicine rispettivamente alle sedi universitarie ed ospedaliere, che beneficiano di una buona e ritrovata richiesta in locazione e rendimenti interessanti, soprattutto nei casi di opzione per la cedolare secca e applicazione del canone concordato. Rileviamo inoltre una ripresa d’interesse per i box auto nella zona di Albaro che possono rendere 180-200 € mensili a fronte di un investimento iniziale di 45-50.000 €”.
Quotazioni in calo in zona San Martino, in cui siamo su una media di 1.500 € al mq per il medio usato in buono stato; a Borgoratti le stesse tipologie hanno valori medi sono intorno ai 1.250 € al mq.
Per quanto riguarda il Levante, a Nervi le quotazioni sono state stabili: le soluzioni usate medie in buono stato si attestano intorno ai 3.000 € al mq, mentre siamo a 3.500 € al mq in caso di soluzioni signorili. Stabile anche Quinto: per le stesse soluzioni siamo rispettivamente a 3.300 e 3.700 € al mq. Si distinguono da tali valori medi gli immobili di particolare pregio che possono raggiungere quotazioni superiori. Lievi calo a Quarto, dove l’usato medio in buono stato è intorno ai 2.700 € al mq.
Come sottolinea Cristiano Tommasini, titolare dell’agenzia Gabetti di Genova Nervi e Borgoratti:
“Nel primo semestre del 2016 si è confermata la ripresa della domanda e delle compravendite nelle zone di maggiore appeal, quali il centro, Albaro e il Levante. In particolare nelle zone di Quarto, Quinto e Nervi si registra una domanda di tagli di 75-100 mq per utilizzo diretto, ma anche appartamenti più piccoli 40-50 mq da mettere a reddito. In questo caso sono privilegiate le zone di Quinto Bagnara, la parte finale di via Oberdan e Quarto mare, che attraggono una maggiore domanda in locazione. Molto importante in queste zone la buona esposizione o la vista mare, a seconda dei casi, e la vicinanza al centro.”
Nel medio ponente si sono registrati prezzi stabili per Cornigliano dove le quotazioni per l’usato in buono stato si attestano tra i 600 e i 1.000 € al mq. Qui, così come nella zona di Sampierdarena bassa, il mercato sta mostrando ancora difficoltà, rispetto ad altre zone periferiche.
In zona Certosa le quotazioni sono intorno ai 800-1.000 € al mq per le soluzioni usate in buone condizioni.
A Sestri ponente il medio usato in buono stato ha quotazioni intono ai 1.250 € al mq, mentre per le soluzioni usate di tipologia economica siamo a circa 900 € al mq.
A Pegli le quotazioni medie per le soluzioni in medie buono stato sono di 2.100 € al mq.
Grazia Nappi
