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Tecnocasa – Domanda e offerta immobili non residenziali

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DOMANDA e OFFERTA CAPANNONI
La logistica, spinta dalla pandemia, continua a crescere

Nel 2020 nel corso del primo lockdown l’e-commerce ha avuto una crescita importante, sono aumentati gli acquisti on line di prodotto (+31%) e questo spiega la ricerca di spazi per effettuare deposito e stoccaggio delle merci. La domanda di spazi per creare piattaforme logistiche ad hoc per le consegne veloci nelle grandi città: devono trovarsi in prossimità delle metropoli e lungo arterie di scorrimento che ne consentano una facile e veloce raggiungibilità. Il mercato italiano di questo segmento continua a crescere, grazie alla logistica dell’ultimo miglio.

La pandemia ha messo in atto due fenomeni: la tenuta di diverse attività produttive che talvolta hanno riconvertito l’attività (settore farmaceutico, elettronica, meccanica di precisione) e la decisione di diverse aziende di riportare in Italia la produzione delocalizzata all’estero negli anni scorsi. Questo ha creato la necessità di reperire nuovi spazi.

L’offerta di capannoni non sempre risponde alle richieste dei potenziali acquirenti in termini di caratteristiche qualitative. Per questo motivo diverse aziende, con capitali a disposizione, si orientano sull’acquisto di terreni su cui effettuare operazioni di build to suit oppure, quando possibile, occupare gli spazi liberati da aziende confinanti.
Ad acquistare sono quasi sempre realtà che hanno deciso di ampliare gli spazi di proprietà oppure piccoli imprenditori che lasciano una situazione di affitto. L’analisi sulle richieste ha visto il 33% indirizzate all’acquisto, il 67% alla locazione. Il 36,9% di chi ha cercato capannoni in affitto lo ha fatto stoccare le merci, percentuale che sale al 41% in acquisto. Il 17% di chi ha cercato in locazione è rappresentato da aziende di produzione, in acquisto la percentuale è del 17,6%. Il 6,8% di chi ha affittato un capannone lo ha fatto per realizzare centri sportivi. La maggioranza di chi si è rivolto alle agenzie del Gruppo Tecnocasa ha ricercato prevalentemente tagli inferiori a 1000 mq.
La mancanza di un’offerta di qualità ha determinato una contrazione dei prezzi e dei canoni di locazione ad eccezione di alcune aree. Spesso i capannoni devono essere rivisitati subendo importanti di interventi di riqualificazione e di adattamento alle attività produttive che devono svolgersi al suo interno. Si segnala una buona tenuta per gli spazi posizionati lungo importanti arterie di comunicazione (ad esempio la Brebemi) e in corrispondenza di realtà produttive che stanno potenziando le loro attività.

DOMANDA e OFFERTA LABORATORI
Il 63,5% cerca laboratori in affitto da utilizzare prevalentemente per attività artigianali. L’offerta dei laboratori è equidistribuita tra vendita e locazione


DOMANDA e OFFERTA NEGOZI
Migliore tenuta delle attività di vicinato

Il segmento del retail è stato quello maggiormente impattato dalla pandemia, anzitutto la ristorazione che era stata il vero traino del mercato dei locali commerciali. Una delle motivazioni di tale esplosione era la massiccia presenza di turisti in visita nel Belpaese: la forte contrazione dei flussi turistici, stimata in calo del 50% per il 2020, ha penalizzato tutto l’indotto tra cui la ristorazione, in particolare nelle città ad alta attrattività turistica. Anche il ricorso allo smart working ha sottratto clientela alla ristorazione e alla somministrazione che, per sopravvivere, si sono riorganizzate ricorrendo al delivery, utilizzando le diverse piattaforme esistenti, ampliando gli spazi quando possibile e sfruttando le aree esterne per creare dehors. Sopravvivono le realtà con solidità patrimoniale e con abbondante liquidità a cui poter attingere.
Se la ristorazione è stata particolarmente colpita d’altra parte vediamo come la pandemia abbia fatto riscoprire i negozi di vicinato che già, da alcuni semestri, registravano un buon andamento. E se negli anni scorsi era già ben definito il trend che vedeva gruppi della grande distribuzione ricercare spazi per aprire supermercati di vicinato, il fenomeno sembra adesso rafforzato così come l’apertura di minimarket di quartiere, spesso realizzata da imprenditori immigrati. In generale si è notata una migliore tenuta delle attività commerciali con un bacino d’utenza di quartiere.
In difficoltà anche i negozianti del settore non food che ha visto brand importanti del fast fashion chiudere punti vendita anche nelle grandi città che, da sempre, hanno rappresentato una piazza attrattiva. Hanno subito un impatto minore quelle realtà che hanno saputo integrare il punto vendita fisico con quello on line per garantire acquisti in sicurezza. La strategia di omnicanalità ha dunque premiato.
Nelle vie di passaggio si ricorre sempre meno al pagamento della key money e la liberazione di spazi sta portando, quando possibile, a riposizionamenti per quelle realtà del retail che possono permetterselo. Nelle vie non di passaggio continua la ricerca di spazi da destinare ad uso ufficio e, quando possibile, ad effettuare un cambio di destinazione d’uso in abitazione. In questi mesi, numerosi esercenti hanno rinegoziato in canoni di locazione e spesso si sono ricercate soluzioni contrattuali a tutela di entrambe le parti.
L’80% delle richieste inserite nella banca dati del Gruppo Tecnocasa sono indirizzate sulle tipologie in locazione, il 20% su quelle in vendita. L’80% di chi cerca in locazione vorrebbe aprire un’attività di somministrazione e ristorazione. Si registra anche una buona domanda per avviare attività di servizi alla persona.

In questo scenario di incertezza gli investitori si muovono con cautela. Si chiedono rendimenti più elevati a fronte di un maggiore rischio di vacancy. Il 45 % delle richieste di acquisto sono finalizzate all’investimento immobiliare. Le metrature più richieste sono inferiori a 100 mq (raccolgono infatti l’80,8% in acquisto e il 75,6% in locazione).
Sull’offerta prevalgono i locali commerciali in locazione, in particolare dalla metratura fino a 100 mq.


DOMANDA e OFFERTA UFFICI
Lo smartworking cambia faccia agli uffici

Sugli uffici al momento si segnalano rallentamenti o comunque cambiamenti legati allo smart working. Molte aziende hanno confermato come modalità di lavoro anche dopo la pandemia, all’interno di una revisione dei processi organizzativi finalizzati a offrire ai dipendenti nuove modalità lavorative. Le aziende, in particolare, quelle più strutturate, stanno già pensando a come rivoluzionare gli spazi che si libereranno. In questi mesi le nostre reti Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’impresa hanno registrato la disdetta di contratti di locazione, soprattutto da parte di chi occupava ampi spazi e ha fatto un ricorso importante allo smart working. Si segnalano anche casi di aziende che hanno espresso la richiesta di soluzioni più ampie per creare il giusto distanziamento. Si conferma la ricerca di spazi di rappresentanza nelle location più centrali, la preferenza per zone servite dalla metropolitana e da parcheggi, la scelta per immobili in buono stato, in strutture in grado di garantire efficienza energetica e, di conseguenza, una riduzione dei costi. Sempre più numerosi i professionisti che si associano per abbattere i costi o si spostano in strada, posizionandosi all’interno dei negozi.
Continua in questo settore un fenomeno, ormai consolidato da anni, che vede gli uffici, soprattutto quelli obsoleti e inseriti in contesti residenziali, sottoposti a cambio di destinazione d’uso in abitativo. Naturalmente quest’ultimo trend sarà condizionato all’andamento del mercato immobiliare residenziale. Il 74,7% delle richieste interessa uffici in locazione, il 25,3% in acquisto.
I tagli più ricercati sono inferiori a 150 mq. Riscuotono successo le soluzioni nuove (come Milano ha dimostrato con “City Life”, “Porta Nuova” e “Symbiosis). I prezzi degli uffici negli ultimi 10 anni hanno perso il 37,3% (tipologie nuove) ed il 39,4% (tipologie usate). I canoni di locazione sono diminuiti meno e hanno registrato un calo del 34,2% per le tipologie nuove e del 32,1% per quelle usate.
L’analisi dell’offerta evidenzia un 64,6% in locazione e il 35,4% in vendita. Prevalgono i tagli inferiori a 150 mq.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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