AOSTA: INDICATORI MERCATO CREDITIZIO
MERCATO DELLE EROGAZIONI
Italia
Nel primo semestre 2016 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 24.276,7 milioni di euro. Rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +39,6%, per un controvalore di +6.888,1 milioni di euro.
VALLE D’AOSTA
Nel primo semestre 2016 le famiglie in Valle d’Aosta hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 49,2 milioni di euro. Rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +26,8%, per un controvalore di +10,4 milioni di euro.
ANDAMENTO DELLE EROGAZIONI
Valle d’Aosta
I trim
2014 II trim
2014 III trim
2014 IV trim
2014 I trim
2015 II trim
2015 III trim
2015 IV trim
2015 I trim
2016 II trim
2016
11,5 13,3 13,0 17,5 13,4 25,4 20,1 27,1 22,6 26,6
I valori sono espressi in milioni di Euro
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA – Valle d’Aosta (Fonte: dati interni Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa)
Importo medio di mutuo:
Nel primo semestre 2016 l’importo medio di mutuo in Valle d’Aosta si è attestato a circa 118.100 €.
Caratteristiche del mutuo e del mutuatario:
La durata media del mutuo è pari a 24,7 anni.
La tipologia di mutuo più stipulata è quella a tasso fisso (52,9%).
L’età media di accesso al mutuo è di 39,6 anni.
ITALIA – INDICATORI MERCATO CREDITIZIO
MERCATO DELLE EROGAZIONI: +39,6% nel I sem 2016 (rispetto al I sem 2015)
I trim
2014 II trim
2014 III trim
2014 IV trim
2014 I trim
2015 II trim
2015 III trim
2015 IV trim
2015 I trim
2016 II trim
2016
5.237,8 6.078,8 5.746,2 7.120,0 7.098,3 10.290,3 10.781,5 13.077,1 11.053,3 13.223,4
I valori sono espressi in milioni di Euro
Nel secondo trimestre 2016 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.223 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2015 si registra un aumento delle erogazioni pari a +28,5%, per un controvalore di +2.933 mln di euro. Guardando ai numeri del primo semestre 2016, riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie finanziamenti per l’acquisto della casa per 24.277 milioni di euro. Il saldo semestrale, se confrontato con quanto rilevato nel primo semestre 2015, segna un aumento dei volumi pari a +39,6%, per un controvalore di +6.888 mln di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico III-2016 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Ottobre.
Il mercato del credito per le abitazioni continua a dare segnali positivi, le erogazioni sono in aumento da due anni e per il quinto trimestre consecutivo superano i 10 miliardi di euro. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente che vedono incrementi importanti a partire dalla metà del 2014, nonostante un rallentamento della crescita a partire dal secondo trimestre di quest’anno.
MACROAREE ITALIA
Analizzando i primi sei mesi del 2016 si registrano volumi in aumento in tutte le macroaree italiane.
Le Isole erogano 1,5 mld di euro e fanno ancora segnare il miglior andamento, con un incremento quasi del 50%. Con un aumento del 47,5% e volumi pari a 3,5 mld di euro, il Sud Italia ha la seconda miglior performance. Con 8,1 mld di euro, invece, è il Nord-Ovest l’area dove si eroga di più e i suoi volumi sono aumentati del 36,1%; al secondo posto troviamo il Centro Italia, i cui 6,1 mld di euro sono il 42,8% in più rispetto al primo semestre 2015. Nel Nord-Est i volumi erogati sono pari a 5.124 mln di euro e rappresentano il 34,3% in più rispetto alla prima metà del 2015.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA (su base dati interni Gruppo Tecnocasa)
Importo medio di mutuo: 111.300 Euro
Il primo semestre 2016 ha visto il ticket medio pro-capite attestarsi a circa 110.500 €, in leggero aumento rispetto ai 110.200 € della prima parte del 2015. Il Centro Italia eroga mediamente di più, con 116.900 €, seguita dal Nord-Ovest con 111.800 € e dal Nord-Est con 110.700 €; chiudono le Isole con 108.400 € e il Meridione con 101.600 €. L’importo medio di mutuo continua ad essere per ragioni socio-economiche difforme a livello regionale. Con 122.200 €, è il Lazio ad avere il ticket medio pro-capite più alto, seguito dalla Lombardia con 119.200 € e dalla Toscana con 115.400 €.
Caratteristiche del mutuo: a tasso fisso e della durata di 25 anni
A livello nazionale, quasi il 70% dei mutui erogati ha una durata tra 21 e 30 anni e la durata media è di 24 anni. Prevale la tipologia di mutuo a tasso fisso (46,3%), seguono i mutui a tasso variabile (25,7%).
Caratteristiche del mutuatario: età media 39,6 anni
Sostanzialmente invariata l’età media di accesso al mutuo (39,6 anni), con una lieve preponderanza dei 35-44enni rispetto agli under 35.
IL MERCATO DEI MUTUI IN VALLE D’AOSTA – II trimestre 2016
Nel secondo trimestre 2016 le famiglie valdostane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 26,6 milioni di euro, che collocano la regione al 20° e ultimo posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza dello 0,20%. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione pari a +4,6%, per un controvalore di +1,2 milioni di euro. Guardando all’andamento delle erogazioni nella prima parte dell’anno, e analizzando quindi i volumi del primo semestre 2016, la regione Valle D’Aosta mostra una variazione positiva pari a +26,8%, per un controvalore di +10,4 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi sei mesi 49,2 mln di euro, volumi che rappresentano lo 0,20% del totale Italia.
AOSTA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato locale)
PREZZI: -3,3% nel I sem 2016
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 I sem 2016
+1,2% 0% +2,1% +1,3% -3,7% -2,3% -1,1% -6,8% -3,3%
Variazione percentuale dei prezzi.
Nel primo semestre 2016 le quotazioni delle abitazioni di Aosta sono diminuite del 3,3%.
La domanda si sta portando sempre più verso le zone centrali e semicentrali e adesso proviene soprattutto da giovani coppie, che riescono a sfruttare le agevolazioni previste dai mutui regionali.
Sono numerosi gli interventi sul territorio comunale. Tra viale Gran San Bernardo e via Roma sono stati ultimati i nuovi palazzi in classe B, è stato riqualificato il condominio “Ex Trafila” (all’angolo con corso Padre Lorenzo), sta per essere avviata la ristrutturazione di sette appartamenti vicino all’area megalitica nei pressi della chiesa di Via Saint Martin, inseriti in un edificio riqualificato in classe A con pannelli solari e fotovoltaici e cappotto.
Nell’area compresa tra corso Lancieri d’Aosta e viale Partigiani c’è il progetto del nuovo campus universitario, che prevede anche posti auto comunali, in viale Partigiani sono state realizzate 7 unità abitative in classe A+ con materiali di pregio e in corso Lancieri d’Aosta è stato costruito un nuovo condominio in classe A.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (59,5%), seguita dal bilocale (24,7%).
I potenziali clienti esprimono budget compresi tra 120 e 169 mila € nel 39,6% dei casi e fino a 119 mila € nel 25,1% dei casi.
COMPRAVENDITE
Aumenta il numero di compravendite ad Aosta nei primi sei mesi del 2016: in città sono state registrate 164 transazioni, in aumento del 33,3% rispetto all’anno scorso, mentre la provincia chiude con 619 (+34%).
ITALIA – INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
PREZZI: -0,9% nei primi sei mesi del 2016
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 I sem 2016
-6,3% -4,2% -1,1% -4,7% -10,5% -8,9% -7,3% -4,2% -0,9%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre 2016 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite dello 0,9% nelle grandi città, dell’1,3% nell’hinterland delle grandi città e dell’1,5% nei capoluoghi di provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-5,5%), segue Torino con -1,5%. Milano segna -0,1%; la Capitale, invece, chiude con un calo del -1,0%.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Nord Italia (-1,7%), seguite da quelle del Centro (-1,4%) ed infine il Sud Italia (-1,2%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (40,6%), seguita dal quattro locali (23,9%). Rispetto a sei mesi fa aumenta la percentuale di domanda sui trilocali e diminuisce quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce più basse (fino a 169 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2016 i tempi di vendita si attestano intorno a 159 gg nelle grandi città, 180 gg nell’hinterland delle grandi città e 170 gg nei capoluoghi di provincia, in diminuzione rispettto ad un anno fa.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un aumento dello 0,7% sui monolocali e sui bilocali e dello 0,8% sui trilocali. Diverse città registrano i primi aumenti dei canoni di locazione.
Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: il 76,5% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,5% ha interessato l’abitazione principale, il 16,7% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2016 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 480 e 500 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -2% e 0%, mentre nel 2017 i valori potrebbero aumentare.
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TESTO INTEGRALE
MERCATO IMMOBILIARE AOSTA
Nei primi sei mesi del 2016 le quotazioni immobiliari di Aosta hanno registrato una contrazione del 3%.
Nel Centro Storico e nelle zone di corso Ivrea e Villa Chicco il primo semestre 2016 ha evidenziato prezzi in leggero ribasso, soprattutto sulle tipologie usate da ristrutturare e su quelle ubicate in periferia. La domanda residenziale proviene da famiglie e giovani coppie, il taglio più richiesto è il trilocale dotato preferibilmente di box auto. Sempre alta la domanda di appartamenti in locazione, richiesti da giovani alla prima esperienza fuori casa e studenti, provenienti anche dal Piemonte. I bilocali costano 400 € al mese, i trilocali arrivano a 500-600 € al mese; si stipulano soprattutto contratti a canone libero 4+4 ma, quando la tassazione è particolarmente conveniente per il proprietario, vengono sottoscritti anche contratti concordati 3+2.
Una delle zone più ambite del Centro storico è quella che si sviluppa lungo il Cardo Massimo della città (via Aubert, via De Tillier, via Porta Praetoria e via Sant’Anselmo), dove ci sono soluzioni del XVII secolo, spesso con finiture di pregio (scale in pietra, affreschi e soffitti a volta) che ristrutturate costano 2600-2700 € al mq e possono toccare punte di 3000 € al mq nella zona di piazza Chanoux. In posizione più periferica si segnala il quartiere Dora, dove gli immobili hanno subito interventi di riqualificazione delle facciate, sono stati dotati di teleriscaldamento e gli appartamenti hanno spazi ampi: una soluzione in buono stato costa intorno a 1500 € al mq, una ristrutturata 1800 € al mq. Corso Ivrea si sviluppa nella prima periferia di Aosta e ospita condomini degli anni ’70, quasi tutti dotati di ascensore, che allo stato originario costano 1300-1400 € al mq e già ristrutturati fino a 2000 € al mq. Spostandosi nella prima collina si incontra l’area di Villa Chicco, caratterizzata da soluzioni indipendenti di recente costruzione che hanno quotazioni medie comprese tra 2500 e 3000 € al mq. I valori sono molto simili anche nelle zone collinari di Porossan e Beauregard, dove però ci sono anche ville appena costruite, caratterizzate da finiture di pregio e classe A: nella prima località i prezzi oscillano tra 2500 e 2800 € al mq, nella seconda possono toccare 3000 € al mq, considerata l’estrema vicinanza con la città e all’ospedale omonimo.
La prima parte del 2016 ha visto valori stabili nell’area dell’Ospedale e in calo in quella collinare, che adesso soffre per la pressione competitiva delle zone più centrali, maggiormente servite e con prezzi più abbordabili. In generale si può affermare grazie ai prezzi in ribasso nei semestri precedenti e a mutui più convenienti, si sta ampliando il target di clientela che può acquistare e si realizzano più compravendite. Sono in difficoltà le soluzioni di grandi dimensioni che si trovano soprattutto in collina, sia per le elevate spese di gestione sia perché il prezzo è considerevole (270-300 mila €, comunque in calo). Infatti le compravendite si concentrano su trilocali di 80-90 mq da riattare, richiesti da famiglie e giovani coppie che hanno un budget medio compreso tra 150 e 180 mila €. La zona dell’Ospedale è apprezzata per la vicinanza al centro storico e si sviluppa intorno alle vie Federico Chabod, XXVI Febbraio, via Zimmermann, via Guedoz, viale Ginevra, via Roma dove appartamenti degli anni ’60 e ’70 da ristrutturare costano dai 1500-1700 € al mq. Tra viale Gran San Bernardo e via Roma sono stati ultimati i nuovi palazzi in classe B, proposti a 3200 € al mq ma che si scontrano con una disponibilità di spesa sul nuovo di 2700-2800 € al mq. Un altro intervento ha riguardato la riqualificazione del condominio “Ex Trafila” angolo Corso Padre Lorenzo, dove gli appartamenti ristrutturati sono venduti a 1900-2000 € al mq e i nuovi box auto a 35 mila €. Di prossima ristrutturazione sette appartamenti vicino all’area megalitica nei pressi della chiesa di Via Saint Martin, inseriti in un edificio riqualificato in classe A con pannelli solari e fotovoltaici, cappotto da 14/16 cm, i cui prezzi partono da 2500 € al mq. Non lontano sorge la zona collinare panoramica (via delle Betulle, Rue de Bornyon, Regione Bioula, Rue du Coutumier)dove ci sono appartamenti di taglio medio-grande (130-140 mq) costruiti negli anni ’80 e ’90, che adesso hanno quotazioni medie che si aggirano intorno ai 1700 € al mq per alloggi da ristrutturare e fino a 2300 € al mq per alloggi ristrutturati.
Sempre positivo il mercato delle locazioni, che vede però i proprietari molto più cauti e attenti nella scelta dell’inquilino, richiedendo quindi solide referenze e garanzie. La domanda proviene soprattutto da single e giovani coppie, che ricercano in particolar modo il bilocale, mentre il trilocale è richiesto dalle famiglie: i canoni medi oscillano tra 400 e 500 € al mese e, anche grazie agli accordi territoriali del Comune di Aosta, si stanno stipulando soprattutto contratti a canone concordato 3+2.
La prima parte del 2016 ha visto un mercato immobiliare ambivalente nella zona di piazza della Repubblica: le aree più centrali hanno mantenuto i prezzi, quelle periferiche hanno scontato un po’ di calo, invece le nuove costruzioni stanno attraversando un momento positivo. In generale il mercato sta dando segnali di miglioramento, infatti la domanda è in aumento e le tempistiche medie di compravendite si sono mantenute sostanzialmente stabili (3-4 mesi per immobili proposti al giusto prezzo di mercato). Le richieste di prime case provengono da giovani coppie che riescono ad usufruire di mutui quasi al 100% e optano per trilocali di 70-75 mq ubicati in città, dopo che in passato le preferenze si erano spostate nelle frazioni e nelle zone collinari.
La maggioranza delle compravendite si realizza nella zona a ridosso di piazza della Repubblica (via Chambery e corso Battaglione Aosta), dove si concentrano condomini degli anni ’70-‘80 le cui quotazioni sono di 1600 € al mq per le abitazioni da ristrutturare e di 2000 € al mq per quelle ristrutturate. Non lontano sorge il quartiere Cogne, che ospita immobili popolari (ex Aler ed ex Ina Casa) spesso privi di ascensore che si valutano 1200-1300 € al mq da ristrutturare e 1700-1800 € al mq se già ammodernati. Chi volesse acquistare soluzioni indipendenti e semindipendenti può optare per i comuni di Gressan e Jovencan, dove nell’ultimo decennio sono state realizzate ville e appartamenti in villa dal valore di 3000-3500 € al mq. Da segnalare che l’area compresa tra corso Lancieri d’Aosta e viale Partigiani è interessata da un notevole sviluppo edilizio: oltre al progetto del nuovo campus universitario, che prevede anche posti auto comunali, in viale Partigiani sono state realizzate 7 unità abitative in classe A+ e con materiali di pregio, proposte a 2800-3000 € al mq, le stesse cifre del nuovo condominio in classe A di corso Lancieri d’Aosta.
La domanda di appartamenti in locazione è sempre buona ma negli ultimi mesi sta riscontrando un calo in quanto diverse persone tentano di passare all’acquisto, ora che i prezzi sono scesi e i mutui sono diventati più convenienti. Single e giovani coppie ricercano prevalentemente bilocali, che costano 400 € al mese, mentre le famiglie con figli si orientano sul trilocale, il cui canone è nell’ordine di 500 € mensili; si stipulano contratti a canone libero 4+4, salvo alcuni casi di contratti transitori per lavoratori trasfertisti o studenti.
