Nel primo semestre 2016 Le quotazioni immobiliari di Asti sono rimaste stabili (-0,1%).
I ribassi dei semestri precedenti, la maggiore facilità di erogazione da parte degli istituti di credito e una ritrovata fiducia stanno rendendo dinamico il mercato della città. Infatti c’è più voglia di comprare, anche da parte di alcune categorie che prima accedevano al mercato con difficoltà: si tratta delle giovani coppie, che non di rado passano dall’acquisto all’affitto, e degli investitori, attratti dai prezzi convenienti.
Da segnalare alcuni interventi di riqualificazione: uno riguarda la “Torre dell’Acqua”, in cui gli appartamenti hanno impianto fotovoltaico, geotermico e domotico, un altro consiste nella demolizione di una vecchia cascina nel Parco Biberach, , al cui posto sorgeranno 6 appartamenti di 140 mq in classe A++, dotati di impianto geotermico e box interrati
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il quadrilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul quadrilocale (36,6%), seguita dal trilocale (29,1%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila € nel 58,2% dei casi e tra 120 e 169 mila € nel 18,6%.
COMPRAVENDITE
Aumenta il numero di compravendite ad Asti nei primi sei mesi del 2016: in città sono state registrate 383 transazioni, in aumento del 27,2% rispetto all’anno scorso, mentre la provincia chiude con 589 (+20,7%).
LOCAZIONI: canoni in aumento
L’andamento dei canoni di locazione vede un rialzo dello 0,4% sui monolocali e un ribasso dell’1,9% sui bilocali e dell’1,2% sui trilocali.
Gli appartamenti si affittano velocemente grazie a una domanda consistente, che proviene in buona parte da trasfertisti e persone che gravitano attorno all’Ospedale e alle scuole. ________________________________________________________________________________________________________
ITALIA – INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
PREZZI: -0,9% nei primi sei mesi del 2016
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 I sem 2016
-6,3% -4,2% -1,1% -4,7% -10,5% -8,9% -7,3% -4,2% -0,9%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre 2016 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite dello 0,9% nelle grandi città, dell’1,3% nell’hinterland delle grandi città e dell’1,5% nei capoluoghi di provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-5,5%), segue Torino con -1,5%. Milano segna -0,1%; la Capitale, invece, chiude con un calo del -1,0%. L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Nord Italia (-1,7%), seguite da quelle del Centro (-1,4%) ed infine il Sud Italia (-1,2%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (40,6%), seguita dal quattro locali (23,9%). Rispetto a sei mesi fa aumenta la percentuale di domanda sui trilocali e diminuisce quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce più basse (fino a 169 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2016 i tempi di vendita si attestano intorno a 159 gg nelle grandi città, 180 gg nell’hinterland delle grandi città e 170 gg nei capoluoghi di provincia, in diminuzione rispetto ad un anno fa.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un aumento dello 0,7% sui monolocali e sui bilocali e dello 0,8% sui trilocali. Diverse città registrano i primi aumenti dei canoni di locazione.
Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: il 76,5% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,5% ha interessato l’abitazione principale, il 16,7% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2016 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 480 e 500 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -2% e 0%, mentre nel 2017 i valori potrebbero aumentare.
Asti: cresce la fiducia, aumentano le compravendite
Le quotazioni immobiliari di Asti sono rimaste stabili (-0,1%).
La prima parte del 2016 ha visto prezzi e tempistiche di compravendita sostanzialmente stabili, ma si nota più movimento e voglia di acquisto e non di rado ci sono persone che passano dall’affitto all’acquisto. Si stanno riaffacciando gli investitori, che impiegano 30-50 mila € e si dividono tra coloro che acquistano, ristrutturano e rivendono (cercando di recuperare le spese di ristrutturazione) e chi acquista per mettere a reddito l’immobile. La maggior parte delle compravendite, tuttavia, riguarda la prima casa e la domanda è prevalentemente interna ma non mancano richieste da residenti in altri quartieri della città che apprezzano queste zone perché più signorili. Alla parte Nord si rivolge chi cerca abitazioni di grandi dimensioni (4-5 locali) e ha un budget di 140-180 mila €, mentre chi opta per tagli medio-piccoli (2-3 locali) si orienta nel Centro.
Nel Centro di Asti il maggior numero di richieste è pervenuto nell’area compresa tra via Brovardi, corso Dante, via D’Azeglio, piazza Medici e piazza Alfieri, dove sono presenti soluzioni storiche che, da ristrutturare, si valutano 1100-1200 € al mq e fino a 1800 € al mq se affacciano su piazza Medici. Le abitazioni e i condomini già rimessi a nuovo, invece, superano 2000 € al mq e possono raggiungere 2500-2700 € al mq se il palazzo è dotato di ascensore. I valori sono completamente diversi per gli immobili degli anni ’50, che possono scendere a 1000 € al mq perché sono più vetusti e tenuti meno bene rispetto agli altri edifici. La zona Nord è più residenziale e ospita tipologie degli anni ’70 di stampo signorile, realizzate in paramano e con giardino al piano terra. La maggior parte delle compravendite è avvenuta nelle vie Brovardi, Petrarca, Manzoni e nei pressi di Stadio e Ospedale: i prezzi di un’abitazione da ristrutturare oscillano tra 1200 e 1300 € al mq, mentre una già ammodernata tocca 1600 € al mq. Di recente è stata completata la riqualificazione della “Torre dell’Acqua”, in cui gli appartamenti hanno impianto fotovoltaico, geotermico e domotico.
Il mercato delle locazioni vede una domanda molto elevata, che proviene da giovani coppie alla prima esperienza fuori casa, lavoratori trasfertisti impiegati nell’Ospedale o nelle varie scuole ivi presenti, nonché stranieri. Il taglio più ricercato è il trilocale, possibilmente già in buone condizioni e ammobiliato, per una spesa intorno a 400 € al mese. Si stipulano soprattutto contratti a canone concordato con cedolare secca, ma i trasfertisti sottoscrivono contratti transitori di durata annuale.
Nelle zone Centro-Ex Ospedale e Nord-Salera la prima parte del 2016 ha visto prezzi tendenzialmente stabili, più movimento e una maggiore voglia di comprare, in qualche caso anche la seconda casa. Sono in difficoltà le soluzioni senza ascensore, che hanno visto un notevole calo dei valori, mentre quelle che ne sono provviste (e ben conservate) hanno tenuto molto meglio. La maggior parte delle transazioni, comunque, riguarda l’abitazione principale e la domanda proviene da giovani coppie, che hanno un budget di 70-120 mila € da impiegare su quadrilocali situati a un piano medio-alto e dotati di box auto, elemento che tuttavia non è facile da trovare nelle zone centrali.
Una delle zone più apprezzate è quella che va da piazza Alfieri verso nord (strada Fortino, via Silvio Pellico, via Baussano) perché è vicina al centro e offre immobili degli anni ’70-’80 che in buono stato hanno prezzi medi di 1000 € al mq, con punte di 2000 € al mq per quelli ben ristrutturati. I valori sono invece più bassi (700-1000 € al mq) nella parte del centro che si estende da viale alla Vittoria fino alla Stazione, apprezzata per la comodità ai servizi. Le zone più periferiche si sviluppano intorno a via Tosto, dove c’è una buona richiesta di soluzioni indipendenti, semindipendenti e cascine, ricercate soprattutto da coloro che desiderano vivere in zone tranquille e verdi. Una soluzione bifamiliare con due appartamenti da 90 mq più cantina e box auto ha prezzi intorno a 280-350 mila €.
Positivo il settore delle locazioni, le cui tempistiche medie sono molto veloci grazie a un’elevata domanda. Chi orbita attorno alle scuole e all’Ospedale predilige bilocali arredati, mentre le giovani coppie optano generalmente per trilocali, anche arredati della sola cucina. I canoni oscillano tra 300 e 400 € al mese e i contratti maggiormente stipulati sono quelli a canone concordato 3+2, a cui spesso fa seguito l’applicazione della cedolare secca.
La prima parte del 2016 ha visto prezzi sostanzialmente stabili e transazioni in aumento nella zona Est. La domanda è cambiata: da una parte, infatti, la maggiore facilità di accesso al credito sta dando fiducia verso l’acquisto immobiliare, mentre dall’altra parte si effettuano compravendite anche in maniera dilazionata, riuscendo così a far stipulare il mutuo anche a chi prima non aveva i giusti requisiti. Le richieste sono polarizzate o sui bilocali o sui tagli più grandi, di almeno 4-5 locali. Alle prime tipologie si rivolgono gli investitori, che impiegano 30 mila € per poi concederli in locazione, mentre le soluzioni più grandi sono ricercate da giovani coppie e famiglie: tra loro non mancano gli stranieri, che hanno un budget di 70-80 mila €, mentre gli italiani possono disporre di cifre superiori, nell’ordine di 120-130 mila €.
Una delle zone più esclusive della città è Collina Volta, zona residenziale che si è sviluppata nei primi anni 2000 dove è possibile acquistare appartamenti in condomini dalle ottime rifiniture, con giardino interno. Le quotazioni medie del nuovo sono di circa 1900 € al mq, mentre per l’usato si devono considerare 1100-1200 € al mq. Di stampo popolare è l’area di corso Casale e corso Alessandria, la cui offerta edilizia risale agli anni ’60-’70 eccetto un paio di palazzi costruiti nel 2006-2008: questi ultimi si vendono a 1100-1200 € al mq, mentre l’usato più vetusto difficilmente supera 800 € al mq. Da segnalare l’area di San Fedele, che offre palazzi in paramano degli anni ’70 esteticamente gradevoli e cascinali e villette con ampio giardino annesso: le soluzioni indipendenti sono generalmente da ristrutturare ma l’offerta è bassa, gli appartamenti invece si vendono più facilmente e le quotazioni sono comprese tra 1000 e 1100 € al mq.
Le richieste di appartamenti in locazione provengono soprattutto da giovani, sia trasfertisti sia alla prima esperienza fuori casa, che puntano al bilocale arredato. Queste tipologie costano 250-300 € al mese, mentre per i trilocali si devono considerare 300-350 € al mese; i contratti maggiormente stipulati sono quelli a canone concordato 3+2, a cui fa seguito l’applicazione della cedolare secca.
Mercato in ripresa nella zona Ovest nella prima parte del 2016. I ribassi dei prezzi nei semestri precedenti e la maggiore facilità di accesso al credito stanno determinando un aumento della richiesta di prime case, soprattutto da parte di famiglie straniere e giovani coppie. Queste ultime cercano o quadrilocali in zona Torretta su cui impiegare 70-80 mila € o soluzioni indipendenti nella parte più periferica per una spesa non superiore a 100 mila €, mentre gli stranieri cercano esclusivamente in città e si orientano su appartamenti di almeno quattro locali. Numerosi sono gli investitori, attirati dai prezzi convenienti e dalla possibilità di ottenere delle soddisfacenti rendite da locazioni, che acquistano bilocali da circa 50 mila €.
Piacciono le abitazioni che si sviluppano attorno al Parco Biberach, nell’area dell’ex Maternità, grazie alla presenza di questo polmone verde e di tutti i principali servizi: i condomini sono stati realizzati tra gli anni ’60 e gli anni ’80, hanno il riscaldamento centralizzato ma sono tutti dotati di termovalvole e in buone condizioni i prezzi oscillano intorno a 1300 € al mq. Da segnalare che all’interno del Parco Biberach si sta procedendo alla demolizione di una vecchia cascina, al cui posto sorgeranno 6 appartamenti di 140 mq in classe A++, dotati di impianto geotermico e box interrati. In posizione più periferica sorge Torretta, quartiere sorto negli anni ’60 con abitazioni ex Ina casa ed ex Atc, spesso senza ascensore e balcone, che al momento hanno quotazioni molto basse, comprese tra 700 e 750 € al mq. A circa un chilometro da Asti in direzione di Torino sorge il quartiere Palucco, vicino all’uscita autostradale di Asti Ovest e scelto soprattutto da coloro che lavorano a Torino: qui sono disponibili soprattutto villette in classe A+ di nuova costruzione, ora acquistabili a 1000-1200 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si muove soprattutto il personale legato all’Ospedale, che cerca prevalentemente bilocali arredati su cui impiegare 200-250 € al mese. I contratti stipulati sono di carattere transitorio di durata compresa tra 1 e 18 mesi.
ASTI: INDICATORI MERCATO CREDITIZIO
MERCATO DELLE EROGAZIONI
Italia
Nel primo semestre 2016 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 24.276,7 milioni di euro. Rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +39,6%, per un controvalore di +6.888,1 milioni di euro.
PIEMONTE
Nel primo semestre 2016 le famiglie in Piemonte hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 1.844,6 milioni di euro. Rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +32,1%, per un controvalore di +447,8 milioni di euro.
PROVINCIA DI ASTI
Nel primo semestre 2016 la provincia di Asti ha erogato volumi per 55,9 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a 51,5%.
ANDAMENTO DELLE EROGAZIONI
Provincia di Asti
I trim
2014 II trim
2014 III trim
2014 IV trim
2014 I trim
2015 II trim
2015 III trim
2015 IV trim
2015 I trim
2016 II trim
2016
12,5 13,9 11,6 18,1 13,0 23,9 23,6 30,9 26,1 29,8
I valori sono espressi in milioni di Euro
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA – Asti (Fonte: dati interni Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa)
Importo medio di mutuo:
Nel primo semestre 2016 l’importo medio di mutuo in provincia ad Asti si è attestato a circa 88.700 €.
Caratteristiche del mutuo e del mutuatario:
La durata media del mutuo è pari a 21,9 anni.
La tipologia di mutuo più stipulata è quella a tasso variabile con CAP (38,1%).
L’età media di accesso al mutuo è di 39,5 anni.
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ITALIA – INDICATORI MERCATO CREDITIZIO
MERCATO DELLE EROGAZIONI: +39,6% nel I sem 2016 (rispetto al I sem 2015)
I trim
2014 II trim
2014 III trim
2014 IV trim
2014 I trim
2015 II trim
2015 III trim
2015 IV trim
2015 I trim
2016 II trim
2016
5.237,8 6.078,8 5.746,2 7.120,0 7.098,3 10.290,3 10.781,5 13.077,1 11.053,3 13.223,4
I valori sono espressi in milioni di Euro
Nel secondo trimestre 2016 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.223 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2015 si registra un aumento delle erogazioni pari a +28,5%, per un controvalore di +2.933 mln di euro. Guardando ai numeri del primo semestre 2016, riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie finanziamenti per l’acquisto della casa per 24.277 milioni di euro. Il saldo semestrale, se confrontato con quanto rilevato nel primo semestre 2015, segna un aumento dei volumi pari a +39,6%, per un controvalore di +6.888 mln di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico III-2016 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Ottobre.
Il mercato del credito per le abitazioni continua a dare segnali positivi, le erogazioni sono in aumento da due anni e per il quinto trimestre consecutivo superano i 10 miliardi di euro. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente che vedono incrementi importanti a partire dalla metà del 2014, nonostante un rallentamento della crescita a partire dal secondo trimestre di quest’anno.
MACROAREE ITALIA
Analizzando i primi sei mesi del 2016 si registrano volumi in aumento in tutte le macroaree italiane.
Le Isole erogano 1,5 mld di euro e fanno ancora segnare il miglior andamento, con un incremento quasi del 50%. Con un aumento del 47,5% e volumi pari a 3,5 mld di euro, il Sud Italia ha la seconda miglior performance. Con 8,1 mld di euro, invece, è il Nord-Ovest l’area dove si eroga di più e i suoi volumi sono aumentati del 36,1%; al secondo posto troviamo il Centro Italia, i cui 6,1 mld di euro sono il 42,8% in più rispetto al primo semestre 2015. Nel Nord-Est i volumi erogati sono pari a 5.124 mln di euro e rappresentano il 34,3% in più rispetto alla prima metà del 2015.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA (su base dati interni Gruppo Tecnocasa)
Importo medio di mutuo: 111.300 Euro
Il primo semestre 2016 ha visto il ticket medio pro-capite attestarsi a circa 110.500 €, in leggero aumento rispetto ai 110.200 € della prima parte del 2015. Il Centro Italia eroga mediamente di più, con 116.900 €, seguita dal Nord-Ovest con 111.800 € e dal Nord-Est con 110.700 €; chiudono le Isole con 108.400 € e il Meridione con 101.600 €. L’importo medio di mutuo continua ad essere per ragioni socio-economiche difforme a livello regionale. Con 122.200 €, è il Lazio ad avere il ticket medio pro-capite più alto, seguito dalla Lombardia con 119.200 € e dalla Toscana con 115.400 €.
Caratteristiche del mutuo: a tasso fisso e della durata di 25 anni
A livello nazionale, quasi il 70% dei mutui erogati ha una durata tra 21 e 30 anni e la durata media è di 24 anni. Prevale la tipologia di mutuo a tasso fisso (46,3%), seguono i mutui a tasso variabile (25,7%).
Caratteristiche del mutuatario: età media 39,6 anni
Sostanzialmente invariata l’età media di accesso al mutuo (39,6 anni), con una lieve preponderanza dei 35-44enni rispetto agli under 35.
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IL MERCATO DEI MUTUI IN PIEMONTE – II trimestre 2016
Nel secondo trimestre 2016 le famiglie piemontesi hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 1.011,1 milioni di euro, che collocano la regione al quinto posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 7,65%, rispetto allo stesso trimestre del 2015 in regione si registra una variazione pari a +22,4%, per un controvalore di +184,8 milioni di euro.
Guardando all’andamento delle erogazioni nella prima parte dell’anno, e analizzando quindi i volumi del primo semestre 2016, la regione Piemonte mostra una variazione positiva pari a +32,1%, per un controvalore di +447,8 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi sei mesi 1.844,6 mln di euro, volumi che rappresentano il 7,60% del totale Italia.
PROVINCE PIEMONTESI
La provincia di Alessandria ha erogato volumi per 67,3 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +30,5%. Nel primo semestre 2016 sono stati erogati 464,7 mln di euro, pari a +19,6%.
Ad Asti sono stati erogati volumi per 29,8 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +24,7%. Nel semestre sono stati erogati 490 mln di euro (+40,2%).
La provincia di Biella ha erogato volumi per 24,9 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +6,8%. I primi sei mesi dall’anno hanno evidenziato volumi per 301,2 mln di euro, corrispondenti a +39,6%.
In provincia di Cuneo i volumi erogati sono stati 93,0 mln di euro, con una variazione pari a +38,5%. Quelli nella prima parte dell’anno sono stati 132 mln di euro, (+42,2% rispetto al primo semestre dell’anno scorso).
In provincia di Novara sono stati erogati volumi per 111,7 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +10,4%. Il primo semestre ha visto un totale di 145,4 mln di euro, con una variazione di +30,9%.
Torino ha erogato volumi per 631,7 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +24,0%. I primi sei mesi dell’anno hanno evidenziato volumi per 111,5 mln di euro e una variazione pari a +26,6%.
La provincia del Verbano-Cusio-Ossola ha erogato volumi per 33,6 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a +8,5%. La prima metà del 2016, ha segnalato un totale di 124,8 mln di euro, con una variazione di +35,9%.
A Vercelli sono stati erogati volumi per 19,1 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente è risultata essere pari a +1,1%. Il semestre, invece, ha visto 2503,6 mln di euro (+40,5%).
IMPORTO MEDIO DI MUTUO – REGIONE PIEMONTE
Attraverso l’elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato la tendenza rispetto all’importo medio di mutuo erogato.
Nel secondo trimestre 2016 la regione Piemonte ha fatto registrare un importo medio di mutuo pari a 105.200 euro, in diminuzione rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 106.600 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa il 5% in meno rispetto al mutuatario medio italiano.
Nell’intero primo semestre 2016, il ticket medio a livello nazionale è risultato pari a 110.500 euro. Il Piemonte, invece, ha erogato mediamente di meno, attestandosi a circa 102.100 euro.
CONCLUSIONI
I volumi stanno aumentando da più di due anni e per il quinto trimestre consecutivo si superano i 10 miliardi di euro di erogato, ma si avvertono i primi segnali di rallentamento della crescita. La domanda di mutui non aumenta più come in passato e le erogazioni mensili non sono più ai livelli dell’anno scorso, inoltre si dovrà ancora valutare l’impatto della Brexit sul sistema economico-finanziario. La qualità del portafoglio degli istituti è un fattore determinante nelle scelte di erogazione, le cui politiche rimangono sempre prudenziali, ma la BCE sta continuando le manovre per supportare l’erogazione del credito (Quantitative Easing e riduzione del tasso di riferimento allo 0%), l’offerta bancaria migliora grazie a riduzioni degli spread sui mutui per la prima abitazione.
