VITERBO: INDICATORI MERCATO CREDITIZIO
MERCATO DELLE EROGAZIONI
Italia
Nel primo semestre 2016 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 24.276,7 milioni di euro. Rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +39,6%, per un controvalore di +6.888,1 milioni di euro.
Lazio
Nel primo semestre 2016 le famiglie in Lazio hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 3.480,1 milioni di euro. Rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +44%, per un controvalore di +1063,3 milioni di euro.
Provincia di Viterbo
La provincia di Viterbo nel primo semestre 2016 ha erogato volumi per 87,5 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a 8,3%.
ANDAMENTO DELLE EROGAZIONI – Viterbo provincia
I trim
2014 II trim
2014 III trim
2014 IV trim
2014 I trim
2015 II trim
2015 III trim
2015 IV trim
2015 I trim
2016 II trim 2016
17,3 20,2 17,6 25,7 43,6 37,2 39,1 48,1 41,7 45,8
I valori sono espressi in milioni di Euro
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA – Viterbo città
(Fonte: dati interni Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa)
Importo medio di mutuo
Nel primo semestre 2016 l’importo medio di mutuo a Viterbo si è attestato a circa 108.400 €.
Caratteristiche del mutuo e del mutuatario
La durata media del mutuo è pari a 23 anni.
La tipologia di mutuo più stipulata è quella a tasso fisso (54,5%).
L’età media di accesso al mutuo è di 42,8 anni.
ITALIA – INDICATORI MERCATO CREDITIZIO
MERCATO DELLE EROGAZIONI: +39,6% nel I sem 2016 (rispetto al I sem 2015)
I trim
2014 II trim
2014 III trim
2014 IV trim
2014 I trim
2015 II trim
2015 III trim
2015 IV trim
2015 I trim
2016 II trim
2016
5.237,8 6.078,8 5.746,2 7.120,0 7.098,3 10.290,3 10.781,5 13.077,1 11.053,3 13.223,4
I valori sono espressi in milioni di Euro
Nel secondo trimestre 2016 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.223 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2015 si registra un aumento delle erogazioni pari a +28,5%, per un controvalore di +2.933 mln di euro. Guardando ai numeri del primo semestre 2016, riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie finanziamenti per l’acquisto della casa per 24.277 milioni di euro. Il saldo semestrale, se confrontato con quanto rilevato nel primo semestre 2015, segna un aumento dei volumi pari a +39,6%, per un controvalore di +6.888 mln di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico III-2016 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Ottobre.
Il mercato del credito per le abitazioni continua a dare segnali positivi, le erogazioni sono in aumento da due anni e per il quinto trimestre consecutivo superano i 10 miliardi di euro. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente che vedono incrementi importanti a partire dalla metà del 2014, nonostante un rallentamento della crescita a partire dal secondo trimestre di quest’anno.
MACROAREE ITALIA
Analizzando i primi sei mesi del 2016 si registrano volumi in aumento in tutte le macroaree italiane.
Le Isole erogano 1,5 mld di euro e fanno ancora segnare il miglior andamento, con un incremento quasi del 50%. Con un aumento del 47,5% e volumi pari a 3,5 mld di euro, il Sud Italia ha la seconda miglior performance. Con 8,1 mld di euro, invece, è il Nord-Ovest l’area dove si eroga di più e i suoi volumi sono aumentati del 36,1%; al secondo posto troviamo il Centro Italia, i cui 6,1 mld di euro sono il 42,8% in più rispetto al primo semestre 2015. Nel Nord-Est i volumi erogati sono pari a 5.124 mln di euro e rappresentano il 34,3% in più rispetto alla prima metà del 2015.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA (su base dati interni Gruppo Tecnocasa)
Importo medio di mutuo: 111.300 Euro
Il primo semestre 2016 ha visto il ticket medio pro-capite attestarsi a circa 110.500 €, in leggero aumento rispetto ai 110.200 € della prima parte del 2015. Il Centro Italia eroga mediamente di più, con 116.900 €, seguita dal Nord-Ovest con 111.800 € e dal Nord-Est con 110.700 €; chiudono le Isole con 108.400 € e il Meridione con 101.600 €. L’importo medio di mutuo continua ad essere per ragioni socio-economiche difforme a livello regionale. Con 122.200 €, è il Lazio ad avere il ticket medio pro-capite più alto, seguito dalla Lombardia con 119.200 € e dalla Toscana con 115.400 €.
Caratteristiche del mutuo: a tasso fisso e della durata di 25 anni
A livello nazionale, quasi il 70% dei mutui erogati ha una durata tra 21 e 30 anni e la durata media è di 24 anni. Prevale la tipologia di mutuo a tasso fisso (46,3%), seguono i mutui a tasso variabile (25,7%).
Caratteristiche del mutuatario: età media 39,6 anni
Sostanzialmente invariata l’età media di accesso al mutuo (39,6 anni), con una lieve preponderanza dei 35-44enni rispetto agli under 35.
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IL MERCATO DEI MUTUI NEL LAZIO – II trimestre 2016
REGIONE LAZIO
Nel secondo trimestre 2016 le famiglie laziali hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 1.884,5 milioni di euro, che collocano la regione al secondo posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 14,25%. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +34,5%, per un controvalore di +483,8 milioni di euro.
Guardando all’andamento delle erogazioni nella prima parte dell’anno, e analizzando quindi i volumi del primo semestre 2016, la regione Lazio mostra una variazione positiva delle erogazioni pari a +44,0%, per un controvalore di +1.063,3 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi sei mesi 3.480,1 mln di euro, volumi che rappresentano il 14,34% del totale erogato in Italia.
PROVINCE DEL LAZIO
Nel secondo trimestre 2016 le province del Lazio hanno evidenziato il seguente andamento.
La provincia di Frosinone ha erogato volumi per 40,5 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +21,1%. Nel primo semestre 2016, invece, sono stati erogati 464,7 mln di euro, pari a +19,6%.
A Latina sono stati erogati volumi per 85,5 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +21,6%. Nel semestre sono stati erogati 490 mln di euro (+40,2%).
La provincia di Rieti ha erogato volumi per 22,1 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +39,4%. I primi sei mesi dall’anno hanno evidenziato volumi per 301,2 mln di euro, corrispondenti a +39,6%.
In provincia di Roma i volumi erogati sono stati 1.690,7 mln di euro, con una variazione pari a +35,9%. Quelli nella prima parte dell’anno sono stati 132 mln di euro, (+42,2% rispetto al primo semestre dell’anno scorso).
In provincia di Viterbo sono stati erogati volumi per 45,8 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +22,9%. Il primo semestre ha visto un totale di 145,4 mln di euro, con una variazione di +30,9%.
IMPORTO MEDIO DI MUTUO – REGIONE LAZIO
Attraverso l’elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato la tendenza rispetto all’importo medio di mutuo erogato.
Nel secondo trimestre 2016 la regione Lazio ha fatto registrare un importo medio di mutuo pari a 119.600 euro, in diminuzione rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 128.300 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa il 7% in più rispetto al mutuatario medio italiano.
Guardando all’intero primo semestre 2016, il ticket medio a livello nazionale è risultato pari a 110.500 euro. Il Lazio, invece, ha erogato mediamente di più, attestandosi a circa 122.200 euro.
CONCLUSIONI
I volumi stanno aumentando da più di due anni e per il quinto trimestre consecutivo si superano i 10 miliardi di euro di erogato, ma si avvertono i primi segnali di rallentamento della crescita. La domanda di mutui non aumenta più come in passato e le erogazioni mensili non sono più ai livelli dell’anno scorso, inoltre si dovrà ancora valutare l’impatto della Brexit sul sistema economico-finanziario. La qualità del portafoglio degli istituti è un fattore determinante nelle scelte di erogazione, le cui politiche rimangono sempre prudenziali, ma la BCE sta continuando le manovre per supportare l’erogazione del credito (Quantitative Easing e riduzione del tasso di riferimento allo 0%), l’offerta bancaria migliora grazie a riduzioni degli spread sui mutui per la prima abitazione.
VITERBO: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
PREZZI STABILI nel I sem 2016
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 I sem 2016
-6,3% +7,2% -13,7% -7,1% -20,4% -28,3% -2,5% 0% 0%
Variazione percentuale dei prezzi.
Nel primo semestre 2016 le quotazioni delle abitazioni di Viterbo sono rimaste stabili. Gli investitori sono molto attivi in particolare nel centro storico della città dove si acquista sia per affittare a studenti e sia come casa vacanza. Con le stesse finalità si investe anche a San Martino al Cimino. Un quartiere apprezzato soprattutto da chi acquista a prima casa è Grotticella.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede la maggiore concentrazione del trilocale (42,8%), seguita dal bilocale (30,2%). I potenziali clienti esprimono un budget fino a 119 mila € per il 67,9% dei casi. In questa fascia di spesa la città di Viterbo supera la media nazionale.
COMPRAVENDITE: l’intera provincia in aumento
Nel primo semestre del 2016 le compravendite nella provincia di Viterbo sono aumentate del 4,8%.
Nei primi sei mesi del 2016 i valori immobiliari di Viterbo sono stabili.
ITALIA – INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
PREZZI: -0,9% nei primi sei mesi del 2016
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 I sem 2016
-6,3% -4,2% -1,1% -4,7% -10,5% -8,9% -7,3% -4,2% -0,9%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre 2016 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite dello 0,9% nelle grandi città, dell’1,3% nell’hinterland delle grandi città e dell’1,5% nei capoluoghi di provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-5,5%), segue Torino con -1,5%. Milano segna -0,1%; la Capitale, invece, chiude con un calo del -1,0%.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Nord Italia (-1,7%), seguite da quelle del Centro (-1,4%) ed infine il Sud Italia (-1,2%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (40,6%), seguita dal quattro locali (23,9%). Rispetto a sei mesi fa aumenta la percentuale di domanda sui trilocali e diminuisce quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce più basse (fino a 169 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2016 i tempi di vendita si attestano intorno a 159 gg nelle grandi città, 180 gg nell’hinterland delle grandi città e 170 gg nei capoluoghi di provincia, in diminuzione rispettto ad un anno fa.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un aumento dello 0,7% sui monolocali e sui bilocali e dello 0,8% sui trilocali. Diverse città registrano i primi aumenti dei canoni di locazione.
Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: il 76,5% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,5% ha interessato l’abitazione principale, il 16,7% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2016 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 480 e 500 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -2% e 0%, mentre nel 2017 i valori potrebbero aumentare.
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TESTO INTEGRALE
MERCATO IMMOBILIARE VITERBO
Nella zona del centro storico si registra un mercato alimentato prevalentemente dagli investitori che acquistano abitazioni da affittare a studenti oppure da destinare a casa vacanza. Infatti negli ultimi anni sono in aumento sia i turisti che transitano su Viterbo per visitare la città e località circostanti sia gli studenti. La zona che si presta maggiormente all’acquisto della casa vacanza è quella di San Pellegrino. Le quotazioni del centro storico in questo momento sono contenute: per un bilocale si spendono mediamente tra 50 e 60 mila €. Il quartiere di San Pellegrino è medioevale ed è caratterizzato da abitazioni risalenti al 1200 ed al 1300, apprezzate dagli amatori del genere che sono disposti a spendere tra 700 € al mq per l’usato da ristrutturare e 1000-1100 € al mq per le tipologie già ristrutturate. I valori arrivano anche a 1800-1900 € al mq se le abitazioni sono ristrutturate, hanno l’affaccio sulle piazze principali (Fontana Grande, del Teatro, San Faustino, della Rocca) e sono impreziosite da affreschi o soffitti con cassettoni a vista. Gli investitori arrivano da Viterbo ma anche dalla provincia di Roma. Chi è alla ricerca della prima casa opta soprattutto per la zona di Forte della Rocca, Porta Romana e Pianoscarano quartiere costruito nel dopoguerra i cui valori possono andare da 1000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare fino ad un massimo di 1900 € al mq per quelle in buono stato. Uno dei problemi che interessa il centro storico di Viterbo e che determina anche una minore domanda di prima casa a vantaggio di quella turistica è la bassa offerta di box e posto auto. Il mercato delle locazioni vede protagonisti gli studenti universitari, provenienti dal Lazio e dalla bassa Toscana. Apprezzano il centro di Viterbo perché vicino ad alcune facoltà, presenta canoni contenuti e locali per il divertimento. Costoro ricercano esclusivamente soluzioni arredate, con mobili di qualità e già dotate di collegamento internet; i canoni di un monolocale oscillano intorno a 300 € al mese, quelli di un bilocale vanno da 330 a 350 €, mentre i trilocali difficilmente superano 450 €. Generalmente si stipulano contratti di natura transitoria della durata di 12-18 mesi.
Nella prima parte del 2016 nella zona di Grotticella, Pietrare, Carmine e San Martino al Cimino i prezzi sono ancora in diminuzione. Sul mercato si muovono investitori che si indirizzano su bilocali su cui investire da 40 a 60 mila € acquistati per essere destinati alla locazione ( in città sono presenti sia strutture universitarie e sia strutture militari) oppure per essere utilizzati come seconda casa. In quest’ultimo caso si opta per le soluzioni inserite all’interno del centro storico dei borghi come San Martino a Cimino che offrono particolari immobili storici. San Martino al Cimino è una frazione del comune di Viterbo che si trova a pochi chilometri dalla città, si tratta di un borgo del ‘600 (nella parte centrale) intorno al quale si è sviluppata un’area caratterizzata da ville, villette, casali e case coloniche, talvolta anche dell’800 o storiche in genere. Le quotazioni partono da 700-900 € al mq per l’usato da ristrutturare e arrivano a 1200-1500 € al mq per quello recente e in buone condizioni, mentre casali e rustici totalmente da ristrutturare costano tra 300 e 500 € al mq.
Chi acquista la prima casa è interessato al quartiere Grotticella perché è molto residenziale, ospita palazzine di buona qualità ed è molto vicino al centro città. L’usato in buone condizioni costa 1500-1600 € al mq, mentre le soluzioni da ristrutturare si valutano 1200-1300 € al mq. In zona proseguono i lavori a Ponte dell’Elce, dove la richiesta di 2200 € al mq è molto appetibile per le nuove costruzioni. Soluzioni di recente costruzione sono presenti al Roncone, zona di stampo prettamente residenziale e con un’offerta di qualità dove i valori delle abitazioni possono arrivare a 2000-2500 € al mq vista anche la vicinanza al centro della città. Non lontano dal centro storico sorge il quartiere Pietrare (caratterizzato da tipologie simili a quelle di Grotticella) con valori medi di 1300-1600 € al mq per un buon usato. Molto richieste le zone del Salamaro e Buon Pastore, caratterizzate da nuove costruzioni residenziali sorte negli ultimi anni e da un’ottima viabilità che consente di spostarsi facilmente senza rinunciare alla vicinanza con il centro della città. Chi ha budget più contenuti si rivolge ai quartieri popolari di Carmine e Salamaro, sorti nel dopoguerra e caratterizzati dalla presenza di immobili di edilizia economica che si scambiano a prezzi che partono da 500 € al mq. Chi ama la tranquillità potrebbe optare per la frazione di Tobia, borgo immerso nella campagna circostante a Viterbo dove si trovano ville singole e soluzioni bifamiliari che si scambiano a prezzi medi di 1500-1800 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si assiste a una domanda sostenuta grazie alla presenza degli universitari e dei lavoratori fuori sede. I canoni si attestano a 320-330 € per bilocali con posto auto incluso, 480-500 € per trilocali e 500-550 € al mese per i quadrilocali, di cui però c’è poca offerta; esiste anche una domanda, seppur contenuta, per ville e villette, che costano almeno 600 € al mese. Prevalgono i contratti di natura transitoria di 12-18 mesi, sottoscritti sia dai lavoratori trasfertisti dell’ospedale e delle caserme limitrofe sia da giovani coppie e famiglie.
