Nel primo semestre 2016 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite dello 0,9% nelle grandi città, dell’1,3% nell’hinterland delle grandi città e dell’1,5% nei capoluoghi di provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-5,5%), segue Torino con -1,5%. Milano segna -0,1%; la Capitale, invece, chiude con un calo del -1,0%.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Nord Italia (-1,7%), seguite da quelle del Centro (-1,4%) ed infine il Sud Italia (-1,2%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (40,6%), seguita dal quattro locali (23,9%). Rispetto a sei mesi fa aumenta la percentuale di domanda sui trilocali e diminuisce quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce più basse (fino a 169 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2016 i tempi di vendita si attestano intorno a 159 gg nelle grandi città, 180 gg nell’hinterland delle grandi città e 170 gg nei capoluoghi di provincia, in diminuzione rispettto ad un anno fa.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un aumento dello 0,7% sui monolocali e sui bilocali e dello 0,8% sui trilocali. Diverse città registrano i primi aumenti dei canoni di locazione.
Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: il 76,5% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,5% ha interessato l’abitazione principale, il 16,7% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2016 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 480 e 500 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -2% e 0%, mentre nel 2017 i valori potrebbero aumentare.
BERGAMO: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
PREZZI: -0,5% nel primo semestre 2016
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2015
-4,3% -4,1% -8,4% -3,6% -10,3% -11,0% -1,8% -6,7% -0,5%
Variazione percentuale dei prezzi.
Nel primo semestre del 2016 le quotazioni delle abitazioni di Bergamo sono diminuite dello 0,5% rispetto al semestre precedente. Il mercato è comunque attivo grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni e ad una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti. Da segnalare anche il ritorno di qualche investitore.
DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali (53,9%), seguita dai quattro locali (23,1%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 169 mila € nel 62,3% dei casi e tra 170 e 249 mila € nel 20,6% dei casi.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione risulta stabile sia sui bilocali sia sui trilocali.
COMPRAVENDITE: primo semestre positivo sia in città sia in provincia
In aumento le transazioni immobiliari in città e in provincia: +18,7% in città e +20,2% in provincia
Bergamo: fiducia in crescita
In diminuzione dello 0,5% le quotazioni di Bergamo nella prima parte del 2016.
Prezzi in leggero calo nella zona di Borgo S. Anna e stabili in quella di Borgo Palazzo. Il mercato risulta vivace, si registra infatti un risveglio da parte di investitori in arrivo anche da fuori città (ad esempio da Lecco e da Milano) in cerca di monolocali e bilocali da mettere a reddito con una spesa complessiva inferiore a 100 mila €. La domanda di appartamenti in affitto proviene soprattutto da single e lavoratori trasfertisti, il monolocale si affitta a 400 € al mese, il bilocale a 450-500 € al mese mentre per i trilocali la spesa supera 650 € al mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero. A comprare casa sono soprattutto giovani coppie, sempre più spesso aiutate dai genitori riuscendo in tal modo ad acquistare in contanti oppure ad accendere mutui dall’importo ridotto. La tipologia più richiesta è il bilocale, seguita dai trilocali e da qualche quattro locali. Sempre molto importante la presenza di uno spazio esterno e del posto auto. Una delle zone che piace maggiormente è quella di piazza S. Anna, in Borgo S. Anna: si tratta di una zona centrale, servita dal mercato rionale e da negozi di vicinato e che offre sia abitazioni degli anni ’60-’70 sia immobili d’epoca dei primi anni del 1900. Queste ultime tipologie usate ed in buono stato hanno prezzi medi intorno a 1800-2000 € al mq con punte di 2300-2400 € al mq per quelle abitazioni che affacciano su piazza S. Anna. Le soluzioni degli anni ’70 hanno valori inferiori a 1500-1600 € al mq. Simile l’offerta immobiliare presente nella zona di Borgo Palazzo con valori equiparabili a quelli presenti nella parte più centrale di S. Anna. Da segnalare che in Borgo Palazzo sono in corso interventi per la riqualificazione di vecchie abitazioni che hanno prezzi medi di 2800-2900 € al mq. Più esclusivo il mercato delle abitazioni presenti su via Pignolo a ridosso del centro della città (via Verdi e Porta S. Agostino), dove le quotazioni possono toccare anche punte di 3000 € al mq. Prezzi simili anche per le soluzioni presenti in via Mazzi dove esiste un’offerta più signorile con immobili d’epoca e villette a schiera.
Quotazioni stabili nell’area di Borgo Santa Caterina nella prima parte del 2016. Il mercato è comunque attivo grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni e ad una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti. Da segnalare anche il ritorno di qualche investitore, si tratta di piccoli risparmiatori che investono mediamente cifre inferiori a 100 mila € per l’acquisto di bilocali da mettere a reddito, in alcuni casi già locati. La richiesta di case in affitto arriva soprattutto da famiglie e giovani coppie, il contratto più utilizzato è quello a canone concordato e la spesa mensile si attesta tra 450 e 500 €. Chi compra la prima casa preferisce invece trilocali dal valore medio di 180 mila €, in particolare quelli posizionati ai piani alti perché più silenziosi. Borgo Santa Caterina, molto apprezzato dai potenziali acquirenti, è il borgo storico della città ed è caratterizzato dalla presenza di abitazioni d’epoca, sottoposte negli ultimi anni ad importanti interventi di ristrutturazione. Sono disponibili case di ringhiera e soluzioni degli anni ’70, alcune anche di tipologia signorile. Le case d’epoca nel cuore del Borgo hanno valori intorno a 1500 € al mq. Piacciono gli immobili situati nel quartiere di Monterosso, dove ci sono abitazioni degli anni ’70 dal valore medio di 1000 € al mq, ma anche soluzioni costruite negli anni 2000 che hanno prezzi medi intorno a 1500 € al mq. Si possono acquistare anche villette bifamiliari ed appartamenti in case quadrifamiliari. Maggiori difficoltà si registrano nel quartiere di Valtesse a causa della sua posizione più periferica. È una zona verde che si caratterizza per la presenza di condomini e di case singole degli anni ’70-’80, compravendute a partire da 1000 € al mq. Ci sono anche nuove costruzioni risalenti al 2007, appartamenti in piccoli condomini o in villa, messi in vendita a 2500-2700 € al mq e che risultano in parte ancora invenduti. Da segnalare che in tutto il borgo storico il Comune ha provveduto alla riqualificazione della pavimentazione.
Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari nell’area di Loreto, Longuelo e Ospedale nella prima parte del 2016. In aumento il numero di richieste e di compravendite grazie ad una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti e ad un accessibilità al credito leggermente più semplice rispetto al passato. In questa area della città a comprare sono soprattutto famiglie in cerca della prima casa, mentre sono pochi gli acquisti per investimento. Chi compra per mettere a reddito cerca in genere bilocali dal valore compreso tra 60 ed 80 mila €, mentre chi compra per abitare preferisce trilocali che abbiano un prezzo compreso tra 120 e 140 mila €. I piani alti si vendono meglio in quanto garantiscono una maggiore sicurezza. Nel centro storico della città acquistano prevalentemente persone alla ricerca di soluzioni dalle ampie metrature, posizionate ai piani alti e in immobili d’epoca. Le quotazioni per un’abitazione in zona centrale, in buone condizioni, si attestano su 2000 € al mq. Una delle zone maggiormente apprezzata è quella dell’Ospedale Vecchio, caratterizzata dalla presenza di contesti condominiali di qualità medio-alta. L’area residenziale e signorile ospita condomini degli anni ’60-’70 che stanno subendo un progressivo processo di ammodernamento. I valori sono di 1550 € al mq. In questa zona sono presenti anche delle soluzioni di nuova costruzione per le quali la richiesta è di 2600-2700 € al mq. A Longuelo si registra un mix di offerta cha va dalla villa alla palazzina di fine anni ’60, costruite in edilizia popolare e che hanno valori intorno a 1000 € al mq se ristrutturate. Prezzi simili si registrano anche nel quartiere di Loreto, dove ci sono contesti anni ’70 in edilizia civile. Da segnalare che sono terminati i lavori per la realizzazione di nuove palazzine nella zona di via Nullo. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una buona richiesta, in particolare da parte di lavoratori trasfertisti. I contratti maggiormente utilizzati sono quelli a canone concordato oppure a carattere transitorio ed il canone di un bilocale si attesta su 400 € al mese.
Mercato immobiliare vivace nell’area di via Moroni, dove si registrano soprattutto richieste di prima casa ma anche qualche domanda per investimento. Chi compra per mettere a reddito si focalizza su monolocali e bilocali per una spesa media compresa tra 50 e 70 mila €. La richiesta di casa in affitto è alta grazie alle diverse strutture presenti in zona come l’Università, l’Ospedale e l’Aeroporto di Orio al Serio. Il canone di un bilocale arredato e ben tenuto si attesta su 450 € al mese ed i contratti utilizzati sono quelli a canone libero, a canone concordato e i transitori. Chi acquista la prima casa, prevalentemente coppie e famiglie, preferisce i trilocali e la variabile più importante è il prezzo. L’area di via Moroni e di via San Bernardino è molto apprezzata dagli acquirenti perché centrale e ben servita. La zona è composta da abitazioni degli anni ’70 e ’80 il cui valore attuale si attesta sui 1000-1100 € al mq (nel caso di un buon usato). Nelle immediate adiacenze del centro sorge la zona di San Tommaso, area interessata dall’Università che segnala quotazioni e tipologie similari a quelle dell’area di via Moroni. Abitazioni più recenti, costruite nei primi anni del 2000 si possono acquistare nella zona del Villaggio degli Sposi, dove sorge anche l’Ospedale nuovo, con una spesa che varia tra 1500 e 1800 € al mq. Valori più contenuti si rilevano in zona Colognola, nei pressi dell’aeroporto, dove si trovano tipologie degli anni ’70 e ’80 a 900-1000 € al mq.
ITALIA – INDICATORI MERCATO CREDITIZIO
MERCATO DELLE EROGAZIONI: +39,6% nel I sem 2016 (rispetto al I sem 2015)
I trim
2014 II trim
2014 III trim
2014 IV trim
2014 I trim
2015 II trim
2015 III trim
2015 IV trim
2015 I trim
2016 II trim
2016
5.237,8 6.078,8 5.746,2 7.120,0 7.098,3 10.290,3 10.781,5 13.077,1 11.053,3 13.223,4
I valori sono espressi in milioni di Euro
Nel secondo trimestre 2016 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.223 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2015 si registra un aumento delle erogazioni pari a +28,5%, per un controvalore di +2.933 mln di euro. Guardando ai numeri del primo semestre 2016, riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie finanziamenti per l’acquisto della casa per 24.277 milioni di euro. Il saldo semestrale, se confrontato con quanto rilevato nel primo semestre 2015, segna un aumento dei volumi pari a +39,6%, per un controvalore di +6.888 mln di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico III-2016 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Ottobre.
Il mercato del credito per le abitazioni continua a dare segnali positivi, le erogazioni sono in aumento da due anni e per il quinto trimestre consecutivo superano i 10 miliardi di euro. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente che vedono incrementi importanti a partire dalla metà del 2014, nonostante un rallentamento della crescita a partire dal secondo trimestre di quest’anno.
MACROAREE ITALIA
Analizzando i primi sei mesi del 2016 si registrano volumi in aumento in tutte le macroaree italiane.
Le Isole erogano 1,5 mld di euro e fanno ancora segnare il miglior andamento, con un incremento quasi del 50%. Con un aumento del 47,5% e volumi pari a 3,5 mld di euro, il Sud Italia ha la seconda miglior performance. Con 8,1 mld di euro, invece, è il Nord-Ovest l’area dove si eroga di più e i suoi volumi sono aumentati del 36,1%; al secondo posto troviamo il Centro Italia, i cui 6,1 mld di euro sono il 42,8% in più rispetto al primo semestre 2015. Nel Nord-Est i volumi erogati sono pari a 5.124 mln di euro e rappresentano il 34,3% in più rispetto alla prima metà del 2015.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA (su base dati interni Gruppo Tecnocasa)
Importo medio di mutuo: 111.300 Euro
Il primo semestre 2016 ha visto il ticket medio pro-capite attestarsi a circa 110.500 €, in leggero aumento rispetto ai 110.200 € della prima parte del 2015. Il Centro Italia eroga mediamente di più, con 116.900 €, seguita dal Nord-Ovest con 111.800 € e dal Nord-Est con 110.700 €; chiudono le Isole con 108.400 € e il Meridione con 101.600 €. L’importo medio di mutuo continua ad essere per ragioni socio-economiche difforme a livello regionale. Con 122.200 €, è il Lazio ad avere il ticket medio pro-capite più alto, seguito dalla Lombardia con 119.200 € e dalla Toscana con 115.400 €.
Caratteristiche del mutuo: a tasso fisso e della durata di 25 anni
A livello nazionale, quasi il 70% dei mutui erogati ha una durata tra 21 e 30 anni e la durata media è di 24 anni. Prevale la tipologia di mutuo a tasso fisso (46,3%), seguono i mutui a tasso variabile (25,7%).
Caratteristiche del mutuatario: età media 39,6 anni
Sostanzialmente invariata l’età media di accesso al mutuo (39,6 anni), con una lieve preponderanza dei 35-44enni rispetto agli under 35.
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BERGAMO: INDICATORI MERCATO CREDITIZIO
MERCATO DELLE EROGAZIONI (Fonte: Banca d’Italia)
Italia
Nel primo semestre 2016 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 24.276,7 milioni di euro. Rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +39,6%, per un controvalore di +6.888,1 milioni di euro.
Lombardia
Nel primo semestre 2016 le famiglie in Lombardia hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 5.388,5 milioni di euro. Rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +37,6%, per un controvalore di +1.473,3 milioni di euro.
Provincia di Bergamo
Nel primo semestre 2016 la provincia di Bergamo ha erogato volumi per 464,7 milioni di euro, facendo registrare una variazione pari a +19,6%.
ANDAMENTO DELLE EROGAZIONI
Provincia di Bergamo
I trim
2014 II trim
2014 III trim
2014 IV trim
2014 I trim
2015 II trim
2015 III trim
2015 IV trim
2015 I trim
2016 II trim
2016
121 130,2 129,6 152,2 178,8 209,9 223,2 251,6 211,7 253
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA (Fonte: dati interni Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa)
Importo medio di mutuo: 107.500 Euro
Nel primo semestre 2016 l’importo medio di mutuo in provincia di Bergamo si è attestato a circa 107.500 €, ha una durata di 26,1 anni. Il 52,5% dei mutui stipulati è a tasso variabile e l’età media del mutuatario è di 38,2 anni.
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IL MERCATO DEI MUTUI IN LOMBARDIA – II trimestre 2016
REGIONE
Nel secondo trimestre 2016 le famiglie lombarde hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 2.955,4 milioni di euro, che collocano la regione al primo posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 22,35%. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +26,5%, per un controvalore di +620,0 milioni di euro.
Guardando all’andamento nella prima parte dell’anno, e analizzando quindi i volumi delle erogazioni del primo semestre 2016, la regione mostra una variazione positiva pari a +37,6%, per un controvalore di +1.473,3 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi sei mesi 5.388,5 mln di euro, volumi che rappresentano il 22,20% del totale Italia.
PROVINCE LOMBARDIA
La provincia di Bergamo ha erogato volumi per 253,0 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +20,6%. Nel primo semestre 2016, invece, sono stati erogati 464,7 mln di euro, pari a +19,6%.
A Brescia sono stati erogati volumi per 272,2 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +27,1%. Nel semestre sono stati erogati 490 mln di euro (+40,2%).
La provincia di Como ha erogato volumi per 163,0 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +24,6%. I primi sei mesi dall’anno hanno evidenziato volumi per 301,2 mln di euro, corrispondenti a +39,6%.
In provincia di Cremona i volumi erogati sono stati 71,8 mln di euro, con una variazione pari a +25,2%. Quelli nella prima parte dell’anno sono stati 132 mln di euro, (+42,2% rispetto al primo semestre dell’anno scorso).
In provincia di Lecco sono stati erogati volumi per 74,3 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +12,4%. Il primo semestre ha visto un totale di 145,4 mln di euro, con una variazione di +30,9%.
Lodi ha erogato volumi per 63,8 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +21,4%. I primi sei mesi dell’anno hanno evidenziato volumi per 111,5 mln di euro e una variazione pari a +26,6%.
La provincia di Mantova ha erogato volumi per 73,6 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a +28,0%. La prima metà del 2016, ha segnalato un totale di 124,8 mln di euro, con una variazione di +35,9%.
A Milano sono stati erogati volumi per 1.380,2 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente è risultata essere pari a +29,9%. Il semestre, invece, ha visto 2503,6 mln di euro (+40,5%).
La provincia di Monza-Brianza ha erogato volumi per 231,2 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a +25,2% nel trimestre. Nel semestre sono stati erogati 424,1 mln di euro (+36,1% rispetto all’anno scorso).
In provincia di Pavia i volumi erogati sono stati 111,9 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +12,4%. Nel primo semestre 2016, invece, sono stati erogati 208 mln di euro, pari a +35,5%.
In provincia di Sondrio sono stati erogati volumi per 20,5 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a +26,3%. La prima metà dell’anno, invece, ha erogato 38,8 mln di euro (+43,2%).
Varese ha registrato volumi erogati per 240,2 mln di euro, con una variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +30,7%. I volumi nel primo semestre sono stati 444,9 mln di euro e la variazione è stata pari a +46,4%.
IMPORTO MEDIO DI MUTUO – REGIONE LOMBARDIA
Attraverso l’elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato la tendenza rispetto all’importo medio di mutuo erogato.
Nel secondo trimestre 2016 la Lombardia ha fatto registrare un importo medio di mutuo pari a 120.700 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 119.300 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa l’8% in più rispetto al mutuatario medio italiano.
Il ticket medio a livello nazionale, nel I sem 2016, è risultato pari a 110.500 euro. La Lombardia, invece, ha erogato mediamente di più, attestandosi a circa 119.200 euro.
CONCLUSIONI
I volumi stanno aumentando da più di due anni e per il quinto trimestre consecutivo si superano i 10 miliardi di euro di erogato, ma si avvertono i primi segnali di rallentamento della crescita. La domanda di mutui non aumenta più come in passato e le erogazioni mensili non sono più ai livelli dell’anno scorso, inoltre si dovrà ancora valutare l’impatto della Brexit sul sistema economico-finanziario. La qualità del portafoglio degli istituti è un fattore determinante nelle scelte di erogazione, le cui politiche rimangono sempre prudenziali, ma la BCE sta continuando le manovre per supportare l’erogazione del credito (Quantitative Easing e riduzione del tasso di riferimento allo 0%), l’offerta bancaria migliora grazie a riduzioni degli spread sui mutui per la prima abitazione.
