Nel secondo semestre del 2015 i valori immobiliari sono in diminuzione in tutte le realtà territoriali considerate. Nelle grandi città la contrazione è stata dell’1,8%, nei capoluoghi di provincia dell’1,5% nell’hinterland delle grandi città del -2,5%.
Tra le grandi città ancora una volta il miglior risultato spetta a Firenze che chiude con +0,1%, al secondo posto troviamo Verona con -0,5% e, a seguire, Milano e Bologna con -0,8%. Le aree periferiche delle grandi città hanno perso più di quelle semicentrali e di quelle centrali che, ancora una volta, hanno avuto performance decisamente migliori. L’analisi per aree geografiche vede i capoluoghi del Sud chiudere il semestre con -1,1%, seguiti da quelli del Nord con -1,6% e da quelli del Centro con -2,0%. Ad eccezione dei comuni dell’hinterland, nelle altre realtà il risultato è migliorativo rispetto allo scorso semestre.
Tempi di vendita: in diminuzione
A Gennaio 2016 i tempi di vendita nelle grandi città si attestano intorno a 167 gg, nell’hinterland delle grandi città siamo intorno a 192 gg e nei capoluoghi di provincia a 180 gg.
Domanda, offerta e disponibilità di spesa
L’analisi della domanda nelle grandi città evidenzia un aumento della concentrazione su trilocali, quattro locali e cinque locali. Il trilocale è la tipologia più richiesta con il 37,5% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 25,1%. Lo stesso trend si registra negli altri capoluoghi di regione, dove il trilocale raccoglie poco più del 50% delle richieste. L’analisi della disponibilità di spesa vede un incremento della percentuale sulle fasce di spesa più basse, fino a 169 mila €, indice questo che sempre più persone vogliono destinare meno capitale all’acquisto dell’immobile. Lo stesso fenomeno si registra nei capoluoghi di regione.
Compravendite
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,4% ha interessato l’acquisto dell’abitazione principale, il 16,2% l’acquisto ad uso investimento e il 7,4% la casa vacanza. In aumento rispetto al semestre scorso la percentuale di coloro che hanno comprato la casa vacanza.
Locazioni
Nel secondo semestre del 2015 i canoni di locazione delle grandi città segnalano una relativa stabilità con un ribasso dello 0,3% per i monolocali ed un aumento dello 0,2% e dello 0,7% per i bilocali e per i trilocali, rispetto al primo semestre 2015. Interessanti i dati sulla tipologia di contratto di locazione più stipulato che vede in continua ascesa il ricorso al canone concordato (20,3%).
Previsioni
Per il 2016 ci aspettiamo una contrazione delle quotazioni compresa tra -2% e 0%, mentre le compravendite potrebbero attestarsi intorno a 460-470 mila.
Interessante l’analisi del sentiment delle reti Tecnocasa e Tecnorete, dalla quale emerge un aumento percentuale di chi ritiene che i prezzi resteranno stabili nei prossimi mesi, seguiti da coloro che si aspettano ancora un leggero ritocco verso il basso.
GENOVA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
PREZZI: -4,3% nel II sem 2015
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
-7,6% -3,7% +0,6% -5,3% -9,1% -9,0% -14,9% -8,7%
Variazione percentuale dei prezzi.
Il secondo semestre 2015 ha visto un calo del 4,3% nelle quotazioni immobiliari di Genova. Il mercato ha comunque evidenziato segnali positivi: cresce il numero delle richieste e delle compravendite per effetto dei ribassi degli ultimi anni, di una maggiore apertura da parte degli istituti di credito, di tassi sui mutui molto bassi e della crescente elasticità da parte dei proprietari. Vivace il segmento delle locazioni, soprattutto a Marassi, dove l’Istituto Italiano di Tecnologia, la Facoltà di Medicina e l’Ospedale San Martino attirano studenti, specializzandi, trasfertisti e investitori.
Proseguono i lavori per la realizzazione dello scolmatore di via Ferreggiano, nel quartiere Marassi in direzione Quezzi, struttura necessaria per evitare il pericolo di nuove esondazioni del Bisagno. Completati i lavori di riqualificazione dell’arredo urbano nelle piazze Micone, Baracca e Tazzoli, il Comune ne sta effettuando altre: in via Cantore si stanno realizzando una zona pedonale e del verde pubblico, a Sestri Ponente è appena stata ultimata la pedonalizzazione di via Raimondo Amedeo Vigna, a sua volta abbellita da panchine e verde pubblico al posto del vecchio mercato e dei parcheggi.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: prevalgono i tagli grandi
Il 45,2% delle richieste si focalizza sul quadrilocale, al secondo posto c’è il trilocale (27,5%). La distribuzione della disponibilità di spesa a Genova vede una la preponderanza della fascia di spesa più bassa (fino a 119 mila €) rispetto a quella immediatamente successiva (120-169 mila €): la prima incide per il 35,8%, la seconda per il 28,1%. Da segnalare come le classi di spesa più basse abbiano un’incidenza molto più elevata a Genova rispetto alle grandi città.
COMPRAVENDITE
Aumenta il numero di compravendite a Genova: in città sono state acquistate 5.398 unità immobiliari nel corso del 2015, pari all’1,1% in più rispetto al 2014, mentre la provincia chiude l’anno con 2.590 transazioni, con un aumento dell’8,7% rispetto all’anno scorso.
MERCATO IMMOBILIARE GENOVA
Ritrovata fiducia nell’acquisto immobiliare
LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA’
Il secondo semestre 2015 ha visto un calo del 4,3% nelle quotazioni immobiliari di Genova. Il mercato ha comunque evidenziato segnali positivi:cresce il numero delle richieste e delle compravendite per effetto dei ribassi degli ultimi anni, di una maggiore apertura da parte degli istituti di credito, di tassi sui mutui molto bassi e della crescente elasticità da parte dei proprietari. Vivace il segmento delle locazioni, soprattutto a Marassi, dove l’Istituto Italiano di Tecnologia, la Facoltà di Medicina e l’Ospedale San Martino attirano studenti, specializzandi, trasfertisti e investitori.
Proseguono i lavori per la realizzazione dello scolmatore di via Ferreggiano, nel quartiere Marassi in direzione Quezzi, struttura necessaria per evitare il pericolo di nuove esondazioni del Bisagno. Completati i lavori di riqualificazione dell’arredo urbano nelle piazze Micone, Baracca e Tazzoli, il Comune ne sta effettuando altre: in via Cantore si stanno realizzando una zona pedonale e del verde pubblico, a Sestri Ponente è appena stata ultimata la pedonalizzazione di via Raimondo Amedeo Vigna, a sua volta abbellita da panchine e verde pubblico al posto del vecchio mercato e dei parcheggi.
L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE
MACROAREA PRINCIPE – OREGINA: chiude la seconda parte dell’anno con un calo del 10%
In zona Oregina aumenta il numero sia delle richieste sia delle compravendite e le tempistiche medie di compravendita sono in leggera diminuzione. La domanda immobiliare riguarda principalmente giovani coppie al primo acquisto e famiglie in cerca della soluzione migliorativa. La tipologia più richiesta è il trilocale composto da cucina, bagno e due camere, per un totale di circa 55 mq.La zona dove si effettua il maggior numero di compravendite si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio. Qui ci sono abitazioni con 2-4 camere inserite in palazzi degli anni ’50 e degli anni ’60, quasi sempre da ristrutturare, che in buono stato hanno prezzi medi di 1000-1200 € al mq. Nella zona collinare delimitata dalle vie Montanari, Maculano e limitrofe si possono acquistare immobili degli anni ’20 e ’30, alcuni dei quali con vista mare, le cui quotazioni medie sono di 1700-1800 € al mq. Chi ha un budget più limitato si orienta generalmente nella zona che si sviluppa verso la stazione, dove ci sono soluzioni ultrapopolari che si scambiano tra 600 e 800 € al mq.
MACROAREA CORNIGLIANO – SAMPIERDARENA: calo dei prezzi pari a -11,3%
In zona Cornigliano aumenta la domanda, che proviene da famiglie (anche straniere), single under 30 e da giovani coppie al primo acquisto; inoltre, non di rado si passa dall’affitto all’acquisto perché i canoni di locazione sono simili alle rate del mutuo. Stanno ritornando gli investitori, i quali hanno un budget compreso tra 40 e 50 mila € e optano per abitazioni situate sulle strade principali o nella zona monte: la maggior parte mette a reddito per affittare, ma sono state effettuate operazioni di acquisto, ristrutturazione e successiva rivendita.La strada principale è via Cornigliano, dove ci sono abitazioni degli anni ’50 già ristrutturate con finiture di qualità, che si scambiano a 1500 € al mq. La parte bassa di Cornigliano è pianeggiante e comoda per raggiungere i servizi, ma l’edilizia popolare del secondo dopoguerra comporta prezzi inferiori: 600 € al mq per un appartamento da ristrutturare, 1000 € al mq per uno ristrutturato. La parte alta di Coronata, quella che porta al Santuario, si caratterizza per quotazioni di 1700-1800 € al mq per appartamenti riqualificati e di 1000 € al mq per tipologie da ristrutturare, mentre una villetta a schiera degli anni ’90 da 100 mq, con 300 mq di giardino, seminterrato, cantina e box auto si vende a circa 350 mila €.Nella zona di Sampierdarena compresa tra via Rolando e via Fillak si registrano prezzi in ulteriore ribasso nella seconda metà del 2015 ma, grazie anche a una maggiore propensione delle banche ad erogare i finanziamenti, il mercato è risultato dinamico soprattutto dalla fine dell’anno e si muove bene per importi non superiori a 100 mila €. Le strade più richieste sono via Rolando e le relative traverse, dove l’offerta immobiliare è di qualità migliore e consiste in abitazioni degli anni ’60-’70 che hanno prezzi medi di 800-1000 € al mq a seconda dello stato di ristrutturazione. Apprezzata anche la parte alta del quartiere, che si sviluppa nella zona dell’Ospedale e ospita soluzioni signorili degli anni ’70: i valori medi sono molto simili alla precedente zona, salvo qualche punta di 1500 € al mq per gli immobili meglio tenuti. Edilizia e prezzi completamente diversa nell’area di via Fillak, via Vicenza e strade limitrofe: qui, infatti, ci sono soluzioni realizzate tra gli anni ’20 e ’30 che si valutano mediamente tra 500 e 600 € al mq.
MACROAREA VOLTRI -PEGLI – SESTRI: fa segnare un calo dell’1,6%
Vivace ed eterogeneo il mercato immobiliare di Sestri Ponente: la domanda è sostenuta, le compravendite sono in aumento e provengono da giovani coppie al primo acquisto, anziani che si spostano in zone più comode e famiglie alla ricerca della casa sostitutiva e talvolta si passa dall’affitto all’acquisto. Si ricercano soprattutto appartamenti con due camere da letto, ma sono state effettuate numerose transazioni per abitazioni di piccole dimensioni (50-60 mq) su cui sono stati impiegati importi contenuti (50 mila €).L’area centrale di Sestri Ponente è caratterizzata da palazzine storiche del ‘900 intervallate da palazzi realizzati tra gli anni ’60 e ’70: un appartamento del ‘900 da ristrutturare e senza ascensore costa circa 900-1000 € al mq, invece una soluzione già ristrutturata si valuta 1300 € al mq. Le quotazioni sono leggermente più alte per le abitazioni degli anni ’60 e ’70 perché più ampie e dotate di ascensore: una soluzione da ristrutturare costa 1300 € al mq, una già ristrutturata vale 1600 € al mq. La strada principale e commerciale del quartiere è via Sestri, ma le più richieste sono quelle interne perché più tranquille e meno trafficate: grazie alla sua tranquillità, alla luminosità e al poco traffico ivi presente, piace la parte alta di viale Canepa, area sorta negli anni ’60 dove gli appartamenti da ristrutturare costano 1200-1300 € al mq e quelli già ristrutturati 1500-1600 € al mq.
MACROAREA CERTOSA – PONTE DECIMO: è la variazione percentuale riscontrata è -7,7%
A Bolzaneto i prezzi scendono ma dall’inizio del 2016 si ravvisano segnali di miglioramento e maggiore volontà di acquistare. La domanda è prettamente interna e proviene da famiglie con reddito consolidato; non mancano gli investitori, che mettono a reddito 20-40 mila € per bilocali o trilocali da concedere in locazione.La zona più richiesta è il centro di Bolzaneto, in particolare via Zamperini e via Bettini perché sono poco trafficate, comode ai mezzi pubblici e dotate di tutti i principali negozi. L’edilizia è variegata e consiste in palazzi signorili dei primi anni del ‘900, che costano 1200-1400 € al mq, e complessi condominiali degli anni ’60, molto ricercati perché dotate di posto auto (il prezzo medio non supera 2000 € al mq). Valori simili per le abitazioni più signorili di via Barchetta, dove la media in zona è 1600-1800 € al mq per il ristrutturato e non oltre 1000 € al mq nei contesti più vetusti che necessitano di ristrutturazione. Soluzioni indipendenti sono presenti nella parte collinare (Murta, Geminiano, San Biagio). Murta risale agli anni ’50-’60 e offre piccole casette indipendenti (nella parte più vicina a Bolzaneto) e villette (nella parte più alta), entrambe valutate almeno 200 mila €; le costruzioni più recenti sono state edificate 10 anni fa in classe B/A e costano 400-500 mila €. Geminiano ha un’offerta edilizia più recente e, pur trattandosi di contesti gradevoli, i prezzi sono leggermente più bassi (1600-1800 € al mq). San Biagio è un quartiere edificato tra il 2000 e il 2005 con piccoli contesti condominiali, tutti dotati di box e posti auto, e caratterizzato da spazi verdi vivibili e particolare attenzione alle barriere architettoniche. Una porzione di bifamiliare si valuta circa 230 mila €, mentre un appartamento in condominio viene proposto anche a quasi 3000 € al mq, ma tale valore è ancora troppo alto.Dinamico il mercato delle locazioni, trainato dall’Istituto Italiano di Tecnologia, che porta studenti e docenti, e dall’area del mercato ortofrutticolo. Gli studenti ricercano appartamenti di tre locali già ammobiliati, mentre famiglie, giovani coppi e single si orientano anche sui quadrilocali: i primi costano 300 € al mese, i secondi circa 400 €. Si stipulano contratti di natura concordata 3+2, a cui fa seguito l’applicazione della cedolare secca; gli studenti, invece, sottoscrivono anche contratti a canone.
MACROAREA MARASSI – MOLASSANA – SAN FRUTTUOSO: valori in diminuzione anche nella -3%
Dalla fine del 2015 nella zona centrale di Marassi si ravvisano segnali di dinamismo sul fronte della domanda e tempistiche medie di compravendita in diminuzione,anche per effetto della maggiore facilità di erogazione dei mutui. Il budget medio oscilla tra 70 e 110 mila € e viene impiegato appartamenti di 3-4 locali, preferibilmente dotati di balcone.Marassi è un quartiere centrale, comodo, ben servito da negozi e mezzi pubblici e ben collegato all’autostrada e alla stazione, pertanto le richieste provengono anche da chi abita nei quartieri limitrofi. Le strade più richieste sono corso Sardegna, corso De Stefanis e via Monticelli, in cui l’offerta immobiliare consiste di stabili degli anni ’60 e palazzi d’epoca, alcuni in stile Liberty degli anni ’20-’30 e altri risalenti all’Ottocento. A seconda del piano, della luminosità e del contesto interno ed esterno le quotazioni medie oscillano tra 1300 e 2000 € al mq, mentre per le soluzioni non dotate di ascensore o balcone i prezzi scendono a 900-1200 € al mq. I valori sono più bassi in via Fereggiano, dove un buon usato si acquista con una spesa media compresa tra 800 e 1300 € al mq. Il mercato immobiliare in zona San Fruttuoso – via Giacometti è caratterizzato da prezzi ancora in discesa e una ripresa della domanda e delle compravendite. Si stanno affacciando giovani coppie che riescono ad accedere al credito o molti piccoli risparmiatori che conservano la fiducia nel mattone e approfittano dei prezzi notevolmente più bassi rispetto agli anni precedenti per acquistare case da mettere a reddito. Grazie alla comodità dei servizi e alla presenza dei mezzi pubblici, molte richieste pervengono nella parte bassa (corso Sardegna, piazza Giusti, via Giacometti, piazza Martinez e le strade interne come via Novaro e via Toselli): qui ci sono prevalentemente soluzioni di tipo civile/economico, i cui prezzi variano da 1300 a 2000 € al mq a seconda dello stato di ristrutturazione dell’appartamento e del contesto del palazzo. I valori sono a volte più alti di circa 100 € al mq nell’area che si sviluppa tra via Cellini, via Benettini, via Amarena e piazza Solari, la cui offerta edilizia spazia da edifici di inizio ‘900 a palazzi degli anni ’60-’70. La zona alta del quartiere (vie Imperiale, Donaver, Gaulli, Manuzio, Donghi) ha perso appeal perché è più congestionata, poco servita e più scarsa di spazio per parcheggiare pertanto le quotazioni di un appartamento di 80 mq oscillano da 1000-1100 € al mq (da ristrutturare) a non oltre 1800-1900 € al mq (già ristrutturato).Il segmento delle locazioni vede canoni in leggero ribasso e una domanda elevata su monolocali e bilocali, di cui però c’è poca offerta; di conseguenza i tagli più affittati sono trilocali e quadrilocali, che costano rispettivamente 400-500 € e 500-600 € al mese. La presenza delle Facoltà di Medicina (collegata all’Ospedale di San Martino) e di Ingegneria attira numerosi studenti soprattutto nel periodo estivo: questi provengono generalmente dalle altre province liguri, mostrano attenzione al tipo di mobilio e alla presenza di allaccio ad Internet e ricercano abitazioni di grandi dimensioni.
MACROAREA QUINTO: aumenta la domanda immobiliare
nella seconda parte del 2015, grazie anche a giovani coppie e single che trovano più facile accedere al credito. Quinto si affaccia direttamente sul mare, è un quartiere defilato rispetto al centro di Genova ma ben collegato e servito. La maggior parte della domanda si concentra nella zona del lungomare, dove le abitazioni degli anni ’60 e ’70 si scambiano a prezzi medi di 2700-3000 € al mq, ma i valori possono raggiungere 3500 € al mq se l’appartamento è particolarmente prestigioso e inserito in un contesto signorile. Più interna e trafficata l’area di corso Europa, dove i valori immobiliari difficilmente superano 2300 € al mq.
MERCATO IMMOBILIARE LA SPEZIA
II semestre 2015
Le quotazioni immobiliari di La Spezia sono diminuite del 3,3% nel secondo semestre 2015.
La zona NORD-FOSSITERMI ha evidenziato stabilità dei prezzi e un aumento della domanda, che proviene da chi desidera la soluzione migliorativa e da personale legato alla Marina Militare. Il taglio più ricercato è il quadrilocale già ristrutturato e preferibilmente dotato di riscaldamento autonomo su cui impiegare 100-130 mila €. Non mancano le richieste per abitazioni ad uso investimento, generalmente da parte di piccoli risparmiatori che mettono a reddito 30-50 mila € per bilocali o trilocali da concedere in locazione. Sta prendendo piede la formula del B&B, pertanto si registra una domanda in aumento per soluzioni di 80 mq di stampo almeno recente, necessariamente inserite in un palazzo con ascensore e ubicate nelle vicinanze della Stazione Centrale, da cui partono i collegamenti diretti verso le Cinque Terre.
Il quartiere più richiesto è Fossitermi, che si è sviluppato tra gli anni ’60 e ’70 ed è caratterizzato da soluzioni dotate di ascensore e ben tenute, che si valutano tra 1600 e 1800 € al mq se in buone condizioni. Il quartiere comprende anche un’ampia zona di ex case popolari, con riscaldamento centralizzato e non dotate di ascensore, dove un appartamento in buono stato si acquista tra 1400 e 1500 €. I prezzi diminuiscono a La Scorza, zona più trafficata e adiacente alla stazione centrale dove la maggior parte degli edifici è stata realizzata tra gli anni ’30 e gli anni ’50: qui i prezzi oscillano da 800 € al mq per un appartamento da ristrutturare fino a 1700 € al mq per quelli in ottimo stato e recentemente ristrutturati. Nella parte collinare nei pressi di Fossitermi si trova il quartiere “La Chiappa”, dove sono presenti edifici di nuova costruzione, immobili degli anni ’70, palazzi degli anni ’40 e tipologie indipendenti e semindipendenti. Una villetta degli anni ’90 da 100 mq commerciali su due livelli, con 50 mq di cantina, 70 mq di giardino e due posti auto costa circa 230 mila €. Nella zona più collinare si sviluppa il quartiere Foce, dove è possibile comprare abitazioni dotate di giardino e box auto con vista sul golfo: qui sono presenti molte costruzioni nuove o recenti e le soluzioni più ricercate variano da 2700 a 2900 € al mq. Nuovi cantieri sono in corso di ultimazione a La Foce, ma si segnalano anche interventi di tipo urbanistico in altre zone della città: si sta procedendo alla modifica della viabilità a Fossitermi con la creazione di una nuova superstrada e alla ristrutturazione di un ospedale in quella zona.
Sempre molto vivace il mercato delle locazioni, anche grazie alle richieste da parte di dipendenti della Marina Militare e di famiglie del posto. Le richieste si focalizzano su bilocali già arredati, i cui canoni mensili oscillano tra 350 e 400 € ma possono raggiungere 450 € se l’appartamento è termoautonomo. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato da 3 anni più 2 con cedolare secca.
REBOCCO, PEGAZZANO e FABIANO hanno visto un leggero calo dei prezzi. Le richieste sono in aumento e provengono da chi già abitava in queste e cerca la casa migliorativa, ma non mancano gli acquisti di personale legato alla Marina Militare. Il taglio più richiesto è il quadrilocale nell’ordine di 100-160 mila €, già in buone condizioni e possibilmente dotato di un piccolo giardino privato, che però è molto difficile da trovare. Si stanno affacciando nuovamente gli investitori, che optano per bilocali o trilocali che non costino più di 40-50 mila €, e si stanno effettuando compravendite per abitazioni da adibire a B&B. In quest’ultimo caso il budget sale a 100 mila € e la preferenza ricade su appartamenti di almeno 70-80 mq, anche da ristrutturare, in una zona centrale o vicino alla Stazione Centrale. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato da single, coppie e famiglie ma anche da qualche lavoratore trasfertista in genere legato alla Marina Militare. Per affittare un bilocale si spendono 350-450 € al mese, mentre per un trilocale la spesa è compresa tra 400 e 500 € al mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato e la cedolare secca viene spesso applicata.
La zona di Rebocco è sempre molto apprezzata perché comoda per raggiungere il centro della città. L’edilizia è composta da abitazioni degli anni ’40-’50 e da palazzine degli anni ’70-’80, dove un appartamento ristrutturato si compra con una spesa compresa tra 1600 e 1800 € al mq, mentre per le tipologie da ristrutturare i valori scendono a 1000-1300 € al mq. Da segnalare un buon interesse per alcuni appartamenti ricavati recentemente nell’area di un ex mobilificio, al cui posto sono stati realizzati loft di 70 mq valutati 1800 € al mq. Pegazzano si sviluppa In un’area collinare non lontano da Rebocco ed è caratterizzato da appartamenti degli anni ’40-’60 e da qualche villetta trifamiliare di recente costruzione ed i valori sono simili a quelli di Rebocco. Il quartiere Fabiano si è sviluppato negli anni ’70 con palazzi di 5-6 piani, tutti dotati di ascensore. Qui è possibile acquistare anche ville e villette realizzate negli anni ’80: una villetta a schiera da 120 mq con box e giardino si vende attualmente a 180-190 mila € se necessitano di qualche intervento di riqualificazione.
Non manca una domanda di tipo turistico, che proviene da milanesi, torinesi e genovesi che si orientano a Portovenere, nelle Cinque Terre oppure nelle zone esterne a La Spezia, tra cui Lizza e Marola-Acquasanta oppure. Lizza è una zona collinare e residenziale della città situata fronte mare, dove per una villetta semindipendente da 110 mq con box e giardino si spendono circa 320 mila €; Marola-Acquasanta, invece, si sviluppa in direzione Porto Venere in una zona periferica, dove le costruzioni risalgono agli anni ’60-’70. Il mercato immobiliare a Portovenere e nelle Cinque Terre è più particolare, in quanto i valori possono raggiungere punte di 6000 € al mq e superarle se l’abitazione è fronte mare e dotata di posto auto. A titolo di esempio, per un quadrilocale di 70 mq con terrazza abitabile e box raggiunge 300 mila €.
MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO GENOVA – II sem 2015
CHIAVARI
Il secondo semestre 2015 ha evidenziato stabilità dei prezzi nel Centro Storico di Chiavari e nella zona del lungomare e un leggero calo nella parte centrale. Il mercato sta riprendendo dinamismo, la fiducia è in aumento e c’è più voglia di comprare. La maggioranza delle transazioni riguarda la prima casa, ma la domanda di seconde case è in ripresa e proviene soprattutto da residenti in Emilia, Lombardia e Piemonte che ricercano appartamenti termoautonomi con due camere su cui impiegare non oltre 200 mila €. Altre caratteristiche molto apprezzate sono il terrazzo abitabile e l’ubicazione fronte mare, ma non sempre il budget riesce a coprire tali richieste.
Una delle zone più richieste è sempre il Centro Storico, dove sono presenti le tipiche case liguri d’epoca: si tratta di soluzioni caratteristiche, spesso ristrutturate e dotate di riscaldamento autonomo e ascensore, che hanno prezzi medi di 3000-3500 € al mq e top prices di 4000 € al mq se ristrutturate. Edilizia di tipo civile è presente nell’area del lungomare, dove i condomini e i palazzi, in gran parte degli anni ’60-’70, piacciono perché sono inserite in un contesto comodo ai servizi e al mare: per una soluzione fronte mare i valori arrivano a 5000 € al mq, per scendere a 3000-3500 € al mq per quelle non fronte mare. Sta soffrendo un po’ la parte centrale subito a ridosso del centro storico, in quanto l’offerta edilizia è molto elevata e consiste in palazzi sempre degli anni ’60-’70 che spesso necessitano di lavori di ristrutturazione, pertanto le quotazioni sono più basse e oscillano tra 2000 e 3000 € al mq.
Da segnalare il recupero e il rifacimento della parte finale della passeggiata lungomare che dovrebbe concludersi nei prossimi anni.
LAVAGNA
Scendono ancora i prezzi a Lavagna nella seconda metà del 2015. Grazie ai ribassi dei semestri precedenti e alla tendenza a disimpiegare le proprie rendite finanziare per investire nel mattone, si assiste a un aumento della domanda, che adesso si sta focalizzando soprattutto sui tagli medio-piccoli. A ricercare la casa vacanza sono persone provenienti da Lombardia ed Emilia-Romagna, che si orientano su bilocali o trilocali, possibilmente termoautonomi e dotati di spazio esterno vivibile su cui impiegare 150-170 mila €. Negli ultimi mesi sono attivi investitori, che ricercano appartamenti di piccolo taglio da concedere in locazione.
La maggioranza degli immobili presenti sul mercato risale agli anni ’60-’70, pertanto spesso necessitano di lavori di ristrutturazione. La parte più richiesta è quella di Levante, le cui strade principali sono via Matteotti, via Mazzini, e a ponente corso Buenos Aires e corso Genova. Nelle prime due zone i prezzi toccano 3400-3500 € al mq se gli immobili hanno la vista sul mare, ma scendono a 2000-2500 € al mq se sono ubicati nelle strade più interne. I valori sono leggermente più bassi lungo i corsi Buenos Aires e C.so Genova: 2300 € al mq per appartamenti da ristrutturare e 3000 € al mq per quelli già interessati da tali lavori e piani alti. Piace anche la zona del Porto Turistico, dove sono presenti condomini con vista mare che si valutano 3000 € al mq se da ristrutturare. L’offerta edilizia è più recente nel Parco del Tigullio, dove negli anni ’90 sono stati costruiti comprensori residenziali dotati di campi da tennis,aree verdi e club house in dove le singole unità immobiliari sono termoautonome, hanno ampi terrazzi o giardini privati e hanno una buona suddivisione degli spazi interni: per questi motivi le quotazioni sono tra le più alte e oscillano tra 3000 e 3500 € al mq.
CAVI DI LAVAGNA
Il mercato immobiliare di Cavi di Lavagna è caratterizzato da prezzi in ribasso e da un ritorno degli acquirenti di prima casa, settore che sta aumentando sempre di più. Per tale finalità ci si orienta su appartamenti di almeno 80 mq su cui impiegare fino a 220 mila €; la domanda proviene da chi abitava nell’entroterra ligure e desidera spostarsi in una zona più vicina al mare. Gli acquisti di tipo turistico, invece, provengono da residenti di Piacenza, Parma e Milano, che hanno un budget di 160-180 mila € e si focalizzano su soluzioni di 50-60 mq dotate di sfogo esterno vivibile.
Cavi di Lavagna si divide in quattro quartieri: Ripa mare, Arenelle, Lungo Aurelia e Cavi Borgo. Quest’ultimo è un borgo storico caratterizzato da case di pescatori costruite nei primi anni del 1900, alternate a costruzioni degli anni ’60-’70, a cui si rivolgono gli amanti del genere. Per un buon usato si possono spendere 2000-3000 € al mq, ma i top prices possono raggiungere anche 4000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e posizionate fronte mare. Tra Ripa mare, Arenelle e Lungo Aurelia non ci sono molte differenze a livello di prezzi: si va da un minimo di 1800 € al mq ad un massimo di 2500-2600 € al mq che si possono raggiungere per le soluzioni fronte mare. Chi desiderasse delle soluzioni indipendenti, invece, può orientarsi sulle zone collinari (Santa Giulia) dove ci sono ville singole, con piscina, terreno e naturalmente affaccio sul mare. Le soluzioni in buono stato partono da 450 mila €.
Il mercato delle locazioni turistiche sta dando segni di risveglio. Cavi di Lavagna è una meta scelta soprattutto da famiglie con figli, che spesso prendono casa in affitto per un mese intero: a Giugno e Settembre il canone di un bilocale di quattro posti letto oscilla intorno a 1000 €, sale a 1200 € a Luglio e tocca 1400 € ad Agosto.
RAPALLO
La seconda parte del 2015 ha visto prezzi in leggero calo nelle zone centrali di Rapallo e sostanzialmente stabili in quelle periferiche. La motivazione è da ricercarsi nella maggiore offerta immobiliare presente in centro, mentre nella parte collinare sono presenti soluzioni anche prestigiose che hanno mantenuto invariate le proprie quotazioni. Si sta ravvivando il mercato residenziale, ma le compravendite sono sempre trainate dalle seconde case: la domanda proviene da residenti nelle province di Pavia, Milano, Monza-Brianza e da piemontesi e genovesi, il budget oscilla tra 50 e 100 mila € e viene impiegato per appartamenti di piccolo taglio, preferibilmente già a posto, con terrazzo abitabile e il più possibile vicino al mare.
Le zone più ambite sono quelle fronte mare di via Gramsci e del lungomare Vittorio Veneto, dove sono presenti unità abitative nel tipico stile ligure, i cui valori possono superare 6000 € al mq. Un’altra zona che piace è quella che si sviluppa tra il Porto e via Macera, dove prevalgono ville liberty, a volte dotate di piscina, che si valutano spesso oltre il milione di euro. Allontanandosi dalla zona mare, e spostandosi su via Mameli, le quotazioni si abbassano fino a 2000 € al mq. L’area dove si realizza il maggior numero di compravendite, invece, è quella che si sviluppa nelle vicinanze del campo di golf: si tratta di una zona residenziale sorta negli anni ’70, dove gli appartamenti costano tra 1500 e 1700 € al mq a seconda dello stato della ristrutturazione. I prezzi sono molto simili nella zona collinare, impreziosita dalla vista panoramica ma più scomoda a causa della difficoltà di parcheggio e della salita che può scoraggiare i potenziali acquirenti.
SESTRI LEVANTE
Il mercato della seconda casa a Sestri Levante si sta rivelando più dinamico, soprattutto negli ultimi sei mesi. L’interesse sta aumentando e la domanda arriva prevalentemente da residenti in Lombardia, accanto a cui ci sono emiliani e piemontesi: l’appartamento-tipo è di dimensione medio-piccola (65-70 mq), dotato di spazio esterno e preferibilmente ubicato fronte mare o almeno con la vista sul mare, per il quale il budget non supera 250-300 mila €. Si stanno riaffacciando gli stranieri, ma per il momento puntano sulla locazione: un bilocale di quattro posti letto costa 1000-1200 € a Giugno, 1700-1800 € a Luglio e circa 2000 € ad Agosto.
Le abitazioni più ricercate sono quelle che si estendono nella zona centrale, tra la spiaggia e la ferrovia. Viale delle Rimembranze, viale Vittorio Veneto e il lungomare Descalzo offrono piccoli condomini realizzati tra gli anni ’50 e gli anni ’80, case di pescatori ristrutturate e anche ville singole in stile Liberty: una soluzione fronte mare costa 5000 € al mq se da ristrutturare e 6000 € al mq se già interessata da tali lavori, ma nella fascia più interna i prezzi scendono a 4000 € al mq. La parte oltre la ferrovia interessa prevalentemente un mercato di prime case, dove le abitazioni si valutano tra 3500 e 3600 € al mq. Sono stati completati i lavori di costruzione di un complesso commerciale-residenziale nell’ex area Fit di via della Chiusa e via Fascie: il nuovo si valuta 5000 € al mq e ne rimane in vendita ancora una piccola parte.
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’andamento dei finanziamenti concessi alle famiglie residenti sul territorio regionale e finalizzati all’acquisto dell’abitazione nel quarto trimestre 2015. L’analisi fa riferimento al Bollettino Statistico I-2016, pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Aprile 2016.
ITALIA
Nel quarto trimestre 2015 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.077,0 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni pari a +83,7%, per un controvalore di 5.956,9 milioni di euro. La fotografia indica ancora un aumento dell’erogazione del credito concesso alle famiglie, che conferma la tendenza sia del terzo trimestre 2015 (quando la variazione è stata pari a +87,6%) sia del secondo trimestre 2015 (+69,3%).
REGIONE LIGURIA
Nel quarto trimestre 2015 le famiglie liguri hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 408,6 milioni di euro, che collocano la regione al 10° posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 3,12%. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +78,5%, per un controvalore di +179,7 milioni di euro.
Guardando all’andamento delle erogazioni sui 12 mesi, e analizzando quindi i volumi dell’intero anno solare 2015, la regione Liguria mostra una variazione positiva delle erogazioni pari a +79,6%, per un controvalore di +598,5 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi ultimi dodici mesi 1.350,6 mln di euro, volumi che rappresentano il 3,27% del totale erogato in Italia.
PROVINCE DELLA LIGURIA
Nel quarto trimestre 2015 le province della Liguria hanno evidenziato il seguente andamento.
La provincia di Genova ha erogato volumi per 239,6 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +86,1%. A Imperia sono stati erogati volumi per 43,6 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +72,8%. La provincia di La Spezia ha erogato volumi per 58,3 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +77,9%. In provincia di Savona i volumi erogati sono stati 67,0 mln di euro, la variazione corrisponde a +59,3%.
IMPORTO MEDIO DI MUTUO – REGIONE LIGURIA
Attraverso l’elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato la tendenza rispetto all’importo medio di mutuo erogato.
Nel quarto trimestre 2015 la regione Liguria ha fatto registrare un importo medio di mutuo pari a 95.100 euro, in diminuzione rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 102.700 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa il 15% in meno rispetto al mutuatario medio italiano.
CONCLUSIONI
Dobbiamo essere prudenti nell’affermare che siamo usciti dal periodo di crisi degli ultimi, ma ci sono segnali positivi che fanno ben sperare. Le erogazioni sono in aumento da un anno e mezzo e superano i 10 miliardi di euro per il terzo trimestre consecutivo, da oltre due anni la domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita, la BCE continua le manovre per supportare l’erogazione del credito (Quantitative Easing e riduzione del tasso di riferimento allo 0%). L’offerta bancaria migliora grazie a riduzioni degli spread sui mutui per la prima abitazione e la qualità del portafoglio degli istituti è un fattore determinante nelle scelte di erogazione, le cui politiche rimangono sempre prudenziali.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
