MERCATO IMMOBILIARE GENOVA
Nella prima parte del 2018 i valori immobiliari di Genova hanno registrato un ribasso dello 0,1%.
MACROAREA QUARTO – QUINTO
La macroarea di Quarto – Quinto è quella che ha subito un ribasso dell’1,9% in seguito all’andamento dei quartieri di Quinto e Nervi. Si sono realizzate soprattutto compravendite di prima casa, spesso di sostituzione. La riduzione dei valori è da attribuirsi, in particolare, alla qualità immobiliare dell’offerta: spesso parliamo di soluzioni abitative che devono essere ristrutturate e che a a volte non hanno spazi esterni, una caratteristica richiesta ed ambita. Nervi ha un’offerta più contenuta, decisamente più signorile. Infatti è un quartiere prestigioso, in cui la parte bassa (il lungomare Anita Garibaldi) ospita anche parchi verdi e strutture balneari e l’area compresa tra la piazzetta e la Stazione offre piccole palazzine e villette di stampo prestigioso che, non di rado, toccano valori di 3500-4000 € al mq. Quinto si affaccia direttamente sul mare, è un quartiere defilato rispetto al centro di Genova ma ben collegato e servito. La maggior parte della domanda si concentra nella zona del lungomare, dove le abitazioni degli anni ’60 e ’70, si scambiano a prezzi medi di 2700-3000 € al mq con punte di 3500 € al mq se l’appartamento è particolarmente prestigioso e inserito in un contesto signorile. Piacciono anche le abitazioni situate nel Quartiere Azzurro, nella prima collina della città, con contesti condominiali signorili e ville di prestigio anche di grandi dimensioni che possono raggiungere quotazioni elevate. I top prices si possono raggiungere nelle zone centrali, dove gli attici toccano valori intorno a 4000 € al mq.
MACROAREA MARASSI – MOLASSANA – SAN FRUTTUOSO
La macroarea di Marassi – Molassana – San Fruttuoso segnala un aumento dei prezzi dell’1,7 % in seguito all’andamento del mercato di Struppa – Prato dove si sono registrati lievi aumenti dei prezzi sugli immobili in buono stato e localizzati nelle zone più ambite del quartiere come la parte più residenziale di Molassana. Infatti una delle aree maggiormente apprezzata è quella di Molassana Centro perché più centrale e servita e con valori medi intorno a 1200-1300 € al mq. Ci sono ville bifamigliari e singole, anche di notevole pregio, che toccano mediamente 350-400 mila €.Più periferici i quartieri di Struppa e Prato che si sviluppano nell’estrema periferia della città in un contesto più popolare in cui i prezzi raggiungono 900 € al mq; da segnalare che negli ultimi anni qui si è costruito molto, ma attualmente si registra ancora dell’invenduto. Buona la domanda di appartamenti in locazione, mercato a cui si rivolgono giovani coppie, famiglie e single o separati, che ricercano rispettivamente trilocali, quadrilocali e bilocali. I canoni mensili, comprensivi di spese, vanno da 400 € dei bilocali a 500 € delle soluzioni più grandi. Si stipulano quasi esclusivamente contratti concordati 3+2 e la cedolare secca viene utilizzata spesso dai proprietari. Vanno avanti a rilento i lavori di recupero dell’ex area Boero dove dovrebbero sorgere immobili a destinazione residenziale ed immobili a destinazione commerciale oltre ad un Auditorium ed un Parco.
Quotazioni stabili nell’area di Gavette, Montesignano, Molassana – S. Gottardo e S. Eusebio. Il quartiere di Gavette sorge nei pressi del cimitero di Staglieno, è più defilato e meno servito e per questo raccoglie meno richieste, quasi sempre di persone già residenti nella zona. L’offerta immobiliare consiste in palazzi d’epoca costruiti negli anni ’50-’60 che, da ristrutturare, hanno quotazioni medie di 800 € al mq. Più popolare la zona di Montesignano, sorta negli anni ’50, dove è possibile acquistare appartamenti in buono stato a prezzi compresi tra 800 e 900 € al mq. Si segnala comunque un aumento del numero delle richieste di acquisto, anche grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni e ad una maggiore flessibilità da parte delle banche sulla concessione del credito. La maggior parte delle richieste proviene da persone in cerca della prima casa che, grazie all’accensione di un mutuo, acquistano soluzioni dal valore non superiore a 100 mila €. In questo semestre, grazie a prezzi competitivi, la tipologia più richiesta è stata il quattro locali (due camere, sala e cucina), anche da parte di giovani coppie che, in passato, si focalizzavano maggiormente sui trilocali. Si segnalano difficoltà nella vendita di tagli superiori a 100 mila €, cifra troppo distante dalla capacità di spesa espressa dai potenziali acquirenti. La richiesta di case in affitto è sostenuta in prevalenza da single, coppie e pensionati: Il canone di un bilocale (escluse le spese condominiali) è di 350 € al mese, per un trilocale il valore sale a 400-450 € al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone concordato con cedolare secca agevolata. La zona più apprezzata è quella di Molassana – San Gottardo perché è ben servita e non presenta problemi di parcheggio. La maggioranza degli immobili sono ex case popolari costruite nei primi anni del 1900 che si alternano a case degli anni ’60-’70: le prime hanno valori medi di 900-1200 € al mq, le seconde hanno prezzi che possono andare da 1200 a 1500 € al mq. La zona di S. Eusebio offre immobili più recenti, costruiti negli anni ’80, presenta aree verdi ed è più tranquilla. Le quotazioni per un’abitazione in buono stato possono andare da 1400 a 1900 € al mq.
MACROAREA – CERTOSA PONTEDECIMO
La macroarea di Certosa – Pontedecimo ha registrato stabilità dei valori immobiliari.
In zona Rivarolo si registrano sporadiche richieste di investitori che impiegano 30-40 mila € per comprare tagli da 70-75 mq. Rivarolo è il quartiere che piace maggiormente perché più servito, non lontano dalla fermata della metropolitana “Certosa”. Tra le zone preferite ci sono via Vezzani e limitrofe dove si concentrano palazzi degli anni ’50-’60, dotati di ascensore. I valori medi sono di 1000 € al mq. Nel quartiere Teglia si concentrano anche soluzioni più popolari che al momento non superano 500 € al mq. Allontanandosi verso le alture le quotazioni salgono a 1000-1100 € al mq. Sulle alture di Rivarolo si trovano immobili popolari, costruiti negli anni ’80, acquistabili a 900 € al mq. Vanno avanti i lavori per la realizzazione della Tav, in particolare in zona Segino.
MACROAREA CORNIGLIANO – SAMPIERDARENA
La macroarea di Cornigliano – Sampierdarena è rimasta stabile, quella di Voltri – Pegli – Sestri chiude con un calo dei prezzi del 2,6%.
MERCATO IMMOBILIARE LA SPEZIA
A La Spezia nel primo semestre del 2018 le quotazioni immobiliari sono aumentate dell’1,0%.
Prezzi stabili nelle zone di Rebocco, Pegazzano e Fabiano. Il mercato immobiliare è attivo e si registrano richieste anche per l’avviamento di attività di B&B e case vacanza. Chi compra per investimento sceglie spesso trilocali dal valore mediante compreso tra 50 e 80 mila € per poi affittare a 50-70 € a notte a persona. Sul mercato della prima casa spesso si muovono coloro che lavorano presso la Marina Militare. Rebocco, Fabiano e Pegazzano sono simili dal punto di vista dell’offerta immobiliare. Rebocco è sempre molto apprezzata perché comoda per raggiungere il centro della città. L’edilizia risale agli anni ’40-’50 e ’70-’80, per un appartamento ristrutturato si spende tra 1600 e 1800 € al mq, mentre per le tipologie da ristrutturare i valori scendono a 1000-1300 € al mq. Pegazzano si sviluppa non lontano da Rebocco ed è caratterizzato da appartamenti degli anni ’40-’60 e da qualche villetta trifamiliare di recente costruzione. Il quartiere Fabiano offre palazzi dotati di ascensore e ville e villette realizzate negli anni ’80: una villetta a schiera da 120 mq con box e giardino si vende attualmente a 180-190 mila € se necessitano di qualche intervento di riqualificazione. Da segnalare infine il borgo di Marola Acquasanta, situato nell’area sovrastante l’Arsenale in direzione di Porto Venere e caratterizzato da case in pietra ante ’67, spesso dotate di vista mare, i cui valori sono assimilabili a quelli di Rebocco. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato da single, coppie e famiglie ma anche da lavoratori trasfertisti in genere legato alla Marina Militare. Per affittare un bilocale si spendono mediamente 300 € al mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato.
Prezzi sostanzialmente stabili in zona Migliarina – Bragarina – Favaro, anche se in alcuni casi le tipologie migliori e ben tenute iniziano a dare i primi segnali di ripresa dei prezzi. Piacciono le abitazioni con 2 camere da letto da 80-90 mq, le soluzioni dotate di giardino e, per questo motivo, alcuni acquirenti decidono di spostarsi in zone più periferiche dove l’offerta di queste tipologie è maggiore. Da segnalare anche qualche acquisto per investimento da parte di imprenditori in cerca di 3 vani da ristrutturare, ricavando una camera da letto in più, e poi rivendere. Il capitale investito per queste operazioni si attesta mediamente su 80-90 mila €. Grazie alla vicinanza al centro della città e alla presenza di tutti i principali servizi, l’area più richiesta si concentra tra Migliarina e il Parco della Maggiolina, dove sorgono palazzi degli anni ’60-’70 che si valutano tra 1500 e 1900 € al mq a seconda dello stato di manutenzione. Se Bragarina ha valori leggermente più bassi, le altre zone (Favaro, Isola, Termo) presentano quotazioni più contenute perché sono meno servite, sono in posizione più decentrata e hanno un’edilizia più popolare. Qui i prezzi medi sono di circa 1700 € al mq, ma scendono a 1300 € al mq nella zona bassa di Favaro perché le abitazioni risalgono agli anni ’40 e spesso necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Favaro Alta offre soluzioni indipendenti e semindipendenti acquistabili a 2000 € al mq. Proseguono i lavori per la realizzazione di due tunnel che collegheranno direttamente La Spezia con Follo e Ceparana, permettendo così di risparmiare tempo e distanza. È in atto inoltre un processo di potenziamento della stazione ferroviaria di Migliarina da cui dovrebbero partire nuovi treni con destinazione 5 Terre. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra sempre una buona domanda, in particolare da parte del personale della Marina Militare impiegato nell’Arsenale. Tipologie con una camera da letto si affittano a 400-450 € al mese ed il contratto utilizzato è quello a canone concordato.
Quotazioni invariate nella zona Nord – Fossitermi nel primo semestre dell’anno. La domanda arriva sia da acquirenti di prima casa sia di seconda casa. In linea di massima la tipologia più richiesta è il trilocale (da 65 a 80 mq) ristrutturato e tra gli acquirenti di prima casa si conta una buona parte di dipendenti della Marina Militare. Negli ultimi semestri sono aumentati coloro che acquistano per investimento per avviare attività di affittacamere e di B&B. Con questa finalità sono ricercati sia bilocali sia tagli più grandi da frazionare. Sui piccoli tagli si investono cifre intorno a 50 mila €, mentre per le soluzioni più ampie da ristrutturare si spendono tra 70 e 90 mila €. La scelta ricade possibilmente nella zona della Stazione Centrale, da cui partono i collegamenti diretti verso le Cinque Terre. Con questa finalità piace la zona Scorza dove la maggior parte degli edifici è stata realizzata tra gli anni ’30 e gli anni ’50: qui i prezzi oscillano da 800 € al mq per un appartamento da ristrutturare fino a 1700 € al mq per quelli in ottimo stato e recentemente ristrutturati. La Scorza è un quartiere che in seguito agli acquisti per investimento ha subito negli ultimi tempi un processo di progressiva riqualificazione. Piacciono gli immobili ubicati a Fossitermi, quartiere che si è sviluppato tra gli anni ’60 e ’70 ed è caratterizzato da soluzioni dotate di ascensore. Qui i valori dell’usato variano tra 1300 e 1500 € al mq. Nella parte collinare nei pressi di Fossitermi si trova il quartiere “La Chiappa”, dove sono presenti edifici di nuova costruzione, immobili degli anni ’70, palazzi degli anni ’40 e tipologie indipendenti e semindipendenti. Nella zona più collinare si sviluppa il quartiere Foce, dove è possibile comprare abitazioni dotate di giardino e box auto con vista sul golfo: qui sono presenti molte costruzioni nuove o recenti e le soluzioni più ricercate variano da 2700 a 2900 € al mq. Sempre molto vivace il mercato delle locazioni, anche grazie alle richieste da parte di dipendenti della Marina Militare e di famiglie del posto. Le richieste si focalizzano su bilocali già arredati, i cui canoni mensili oscillano tra 350 e 400 € ma possono raggiungere 450 € se l’appartamento è termoautonomo. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca.
MERCATO IMMOBILIARE IMPERIA
Ad Imperia nella prima parte del 2018 le quotazioni immobiliari sono diminuite dell’1,3% rispetto al semestre precedente.
A Porto Maurizio cercano famiglie e coppie già residenti in città in cerca della casa principale, ma si segnalano anche richieste da parte di turisti in arrivo dal Piemonte, dalla Lombardia, dalla Svizzera, dalla Germania ed in parte minore dall’Inghilterra, dalla Svezia e dalla Norvegia in cerca della casa vacanza. Gli stranieri si orientano prevalentemente sulle aree centrali e cercano tipologie dotate di vista mare e terrazzo ma prendono anche in considerazione di acquistare rustici nell’entroterra con vista mare e giardino per cercare la tranquillità. La spesa degli stranieri si mantiene mediamente sotto i 200 mila €, ma non sono rare compravendite a cifre più alte grazie ad una buona disponibilità di spesa. Le famiglie che acquistano l’abitazione principale si focalizzano su quattro locali degli anni ’70, in genere preferiscono con riscaldamento autonomo e dal valore medio di 140 mila €. Una buona richiesta si concentra sul Parasio, storico borgo medievale a picco sul mare, molto richiesto dai turisti grazie alla vista mare: una tipologia già ristrutturata e di buona qualità può costare tra 2500 e 4000 € al mq in base ad alcune caratteristiche che possono essere la vista mare e la presenza di spazi esterni. La zona della Fondura ha un’edilizia che spazia da antiche case del ‘700 a palazzi degli anni ’70 e piace perché è pianeggiante, a pochi passi dalle spiagge ed è in progetto la riqualificazione del borgo con la pista ciclabile sulla vecchia ferrovia: i valori dell’usato sono di 800-1200 € al mq, salgono a 1500-2000 € al mq per abitazioni ristrutturate. Case di pescatori in pietra sono disponibili nei borghi di Prino e Foce, dove prevale la domanda di tipo turistico: le case in pietra senza vista mare costano circa 2000 € al mq e possono toccare punte di 3500-4500 € al mq se dotate di vista mare e spazi esterni vivibili. In zona Caramagna sono presenti appartamenti in palazzi e case indipendenti degli anni ’60-’70. Un appartamento costa 1000 € al mq se da ristrutturare, una soluzione indipendente tra 180 e 220 mila €, a cui si devono aggiungere i costi della ristrutturazione. Per quanto riguarda gli affitti nell’area di Porto Maurizio si registra un buon numero di richieste. Si tratta di coppie e famiglie oppure di lavoratori trasfertisti in arrivo da altre regioni italiane anche grazie alla presenza dell’Ospedale e della Questura. Per i bilocali la spesa mensile è compresa tra 350 e 450 €, mentre per trilocali le cifre oscillano tra 450 e 550 € al mese. Con i lavoratori trasfertisti in genere si stipulano contratti a carattere transitorio, mentre i contratti più utilizzati sono quelli a canone concordato da 3 anni più 2 con cedolare secca.
Quotazioni sostanzialmente stabili nell’area di Oneglia Mare nella prima parte del 2018. Il semestre ha evidenziato un mercato molto vivace, la domanda risulta in aumento, si registra inoltre un buon numero di richieste da parte di investitori. Infatti le attuali condizioni di instabilità economica e politica spingono molti risparmiatori a spostare i propri capitali sul mercato del mattone. L’area di Oneglia è compresa tra il torrente Impero e Diano Marina ed è caratterizzata da un’edilizia molto eterogenea che varia da abitazioni del XIX secolo fino ad arrivare ai giorni nostri. L’area del porto di Calata Cuneo è signorile ed è composta da abitazioni, spesso fronte mare, costruite verso la fine dell’800. Zona Ferriera si sviluppa a ridosso del torrente e, negli ultimi anni, ha vissuto una fase di rinascita. Si tratta infatti di una zona molto richiesta perché ben servita, pianeggiante, adiacente al Centro della città, dotata del Parco Urbano ed interessata dal progetto che prevede la realizzazione della nuova pista ciclabile. In zona Ferriera i prezzi dell’usato si attestano tra 2000 e 2500 € al mq. Prestigiosa l’area che si sviluppa in zona Capo Berta, dove sono presenti importanti ville realizzate a partire dagli anni ’50. Tipologie nuove si possono acquistare in zona Ferriere dove sono presenti la Residenza Dante e la Residenza Le Vele: si tratta di abitazioni realizzate nei pressi del mare che mediamente si vendono a 4000 € al mq box auto compreso. Da segnalare inoltre la partenza di un nuovo cantiere per la realizzazione di 80 nuovi appartamenti nell’ex-area Renzetti in seguito all’abbattimento della struttura denominata “Palazzo di Vetro”. Grazie al Bando Europeo delle Periferie il Comune di Imperia ha ottenuto i fondi per la realizzazione di un’importante pista ciclabile che sorgerà nell’area precedentemente occupata dalla vecchia linea ferroviaria ed attraverserà tutta la città fino ad arrivare a San Lorenzo. La nuova pista ciclabile darà un notevole impulso al mercato immobiliare turistico che già attualmente registra un’importante richiesta di case vacanza da parte di turisti in arrivo dal Piemonte e dalla Lombardia. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si segnala una buona domanda da parte di giovani coppie e lavoratori trasfertisti: il canone di una tipologia da 70 mq con due camere da letto si attesta tra 400 e 500 € al mese ed il contratto più utilizzato è quello a canone libero.
