GENOVA
Il primo semestre 2016 ha visto un calo del 5,5% nelle quotazioni immobiliari di Genova. Scendono nettamente i prezzi nelle macroaree Principe-Oregina e Cornigliano-Sampierdarena, rimangono invece stabili le macroaree Castelletto-Foce-San Martino e Quarto-Quinto; diminuzioni anche per le altre macroaree, con cali compresi tra -4% e -6%. Il mercato è dinamico, si avverte maggiore fiducia e la domanda è in aumento. A comprare sono spesso giovani coppie, gli investitori sono interessati a Sampierdarena, e sembrano ritornati nelle zone più centrali, soprattutto in aree più prestigiose come Quinto e Nervi, effettuano investimenti alternativi (ad esempio la nuda proprietà).
MACROAREA PRINCIPE – OREGINA: valori in calo dell’11,1%.
ZONA OREGINA
Scendono ancora le quotazioni in zona Oregina e non di rado si evidenziano differenze tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. C’è comunque più interesse verso l’acquisto, sta aumentando il numero di compravendite e le tempistiche medie di compravendita sono in diminuzione. Il semestre ha evidenziato un ritorno degli investitori, che mettono a reddito 50-60 mila € per trilocali da affittare a studenti. La domanda proviene da giovani coppie al primo acquisto e famiglie in cerca della soluzione migliorativa: la tipologia più richiesta è il trilocale composto da cucina, bagno e due camere. Gli investitori si orientano prevalentemente in zona Lagaccio, caratterizzata da palazzi degli anni ’50-’60 accanto a cui sorgono immobili dei primi anni del ‘900: una soluzione in buono stato costa 700 € al mq, mentre una da ristrutturare si valuta intorno a 500 € al mq. La zona dove si effettua il maggior numero di compravendite si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio. Qui ci sono abitazioni con 2-4 camere inserite in palazzi degli anni ’50 e degli anni ’60, quasi sempre da ristrutturare, che in buono stato hanno prezzi medi di 1000-1200 € al mq. Nella zona collinare delimitata dalle vie Montanari, Maculano e limitrofe si possono acquistare immobili degli anni ’20 e ’30, alcuni dei quali con vista mare, le cui quotazioni medie sono di 1700-1800 € al mq. Chi ha un budget più limitato si orienta generalmente nella zona che si sviluppa verso la stazione, dove ci sono soluzioni ultrapopolari che si scambiano tra 600 e 800 € al mq.
MACROAREA CORNIGLIANO – SAMPIERDARENA: è quella che ha evidenziato la variazione più consistente con una riduzione dei prezzi del 12,7%
ZONA SAMPIERDARENA – ROLANDO – FILLAK
Nella zona di Sampierdarena compresa tra via Rolando e via Fillak il mercato è dinamico, la domanda è in aumento e si effettua un maggior numero di compravendite, che non di rado avvengono direttamente in contanti e anche per importi consistenti, intorno a 100-110 mila €. Si muovono giovani coppie al primo acquisto e famiglie in cerca della casa sostitutiva, il taglio più richiesto è il trilocale già ristrutturato o con pochi lavori da effettuare. Non mancano gli investitori, attivi soprattutto nella parte più popolare perché i valori sono più bassi, che hanno un budget intorno a 30 mila € per bilocali ubicati anche ai piani alti senza ascensore. La parte più residenziale, e anche più richiesta, si sviluppa tra via Rolando e le relative traverse, dove l’offerta immobiliare è di qualità migliore e consiste in abitazioni degli anni ’60-’70 che hanno prezzi medi di 800-1000 € al mq a seconda dello stato di ristrutturazione. Apprezzata anche la parte alta del quartiere che si sviluppa nella zona dell’Ospedale e ospita soluzioni signorili degli anni ’70: i valori medi sono di 1000 € al mq, salvo qualche punta di 1500 € al mq per gli immobili meglio tenuti. Edilizia e prezzi completamente diversi nell’area popolare identificata da via Fillak, via Vicenza e le strade limitrofe: qui, infatti, ci sono soluzioni realizzate tra gli anni ’20 e ’30 che si valutano mediamente tra 500 e 600 € al mq.
MACROAREA VOLTRI – PEGLI – SESTRI: quotazioni in ribasso del 5%.
ZONA PEGLI – LUNGOMARE
Prezzi in leggero calo e mercato dinamico nella zona del lungomare di Pegli. Il semestre ha evidenziato più movimento e un maggior numero di compravendite; l’offerta è ancora molto alta, pertanto le trattative si concludono in tempi rapidi (circa 2 mesi) solo se l’immobile è proposto al giusto prezzo. Parte della domanda proviene anche dai rioni limitrofi a Pegli, a cui si rivolgevano coloro che avevano una minore capacità di spesa e che adesso riescono ad integrare il proprio budget con il mutuo per acquistare. Il taglio più richiesto è l’appartamento di 90 mq, necessariamente dotato della vista mare e possibilmente fornito di spazi esterni vivibili e posto per parcheggiare, su cui impiegare al massimo 170-180 mila € sul ristrutturato. Una delle zone più apprezzate è “Pegli Due”, che si sviluppa nella prima collina del quartiere ma comunque a breve distanza dal lungomare. Qui ci sono complessi condominiali degli anni ’80 con ampio giardino, spazi esterni vivibili e vigilanza: un appartamento di 100 mq costa circa 240 mila € da ristrutturare nel complesso “Castelluccio” e scende a 150-160 mila € in quello denominato “Orizzonte”. Nella parte bassa, nei pressi del lungomare, l’offerta edilizia risale agli anni ’60-’70 e presenta quotazioni medie di 2500 € al mq per un appartamento ristrutturato su via Boito, la strada più richiesta del quartiere. C’è anche offerta di attici, a titolo di esempio una soluzione da ristrutturare di 115 mq con 150 mq di terrazzo e vista mare completa costa intorno a 350 mila €. Alta la domanda di box auto, che nella parte bassa costano 60 mila € e in quella più alta circa 30 mila €.
MACROAREA CERTOSA – PONTE DECIMO: prezzi a -4,2%.
ZONA BOLZANETO
La prima parte dell’anno ha visto prezzi generalmente in calo a Bolzaneto, concentrato perlopiù nelle zone periferiche e meno comode ai servizi. Il semestre ha comunque evidenziato segni di dinamismo, infatti la domanda è aumentata e parallelamente anche il numero di compravendite. A muoversi sul mercato sono soprattutto le giovani coppie, che puntano ad abitazioni di 80-100 mq in previsione futura, e si stanno affacciando single e anziani che, invece, si orientano su bilocali o trilocali. Grazie anche alla presenza dell’Istituto Italiano di Tecnologia sono sempre attivi gli investitori, che impiegano 30-50 mila € per bilocali o trilocali da concedere in locazione. La zona più richiesta è il centro di Bolzaneto, in particolare via Zamperini e via Bettini perché sono poco trafficate, comode ai mezzi pubblici e dotate di tutti i principali negozi. L’edilizia è variegata e consiste in palazzi signorili dei primi anni del ‘900, che costano 1200-1400 € al mq, e complessi condominiali degli anni ’60, molto ricercati perché dotati di posto auto (il prezzo medio non supera 2000 € al mq). Valori simili per le abitazioni più signorili di via Barchetta, dove la media in zona è 1600-1800 € al mq per il ristrutturato e non oltre 1000 € al mq nei contesti più vetusti che necessitano di ristrutturazione. Soluzioni indipendenti sono presenti nella parte collinare (Murta, Geminiano, San Biagio). Murta risale agli anni ’50-’60 e offre piccole casette indipendenti (nella parte più vicina a Bolzaneto) e villette (nella parte più alta), entrambe valutate almeno 200 mila €; le costruzioni più recenti sono state edificate 10 anni fa in classe B/A e costano 400-500 mila €. Geminiano ha un’offerta edilizia più recente e, pur trattandosi di contesti gradevoli, i prezzi sono leggermente più bassi (1600-1800 € al mq). San Biagio è un quartiere sorto tra il 2000 e il 2005 con piccoli contesti condominiali, tutti dotati di box e posti auto, e caratterizzato da spazi verdi vivibili e particolare attenzione alle barriere architettoniche. Una porzione di bifamiliare si valuta circa 230 mila €, mentre un appartamento in condominio viene proposto anche a quasi 3000 € al mq, ma tale valore è ancora troppo alto. Da segnalare il progetto di realizzazione di una nuova bretella autostradale, la cosiddetta “Gronda”, che passerà attorno a Bolzaneto attraverso il comune di Ceranesi e che dovrebbe snellire il traffico verso la città.
MACROAREA MARASSI – MOLASSANA – SAN FRUTTUOSO: valori immobiliari in diminuzione del 6,1%.
ZONA STRUPPA – PRATO
Diminuiscono ancora le quotazioni in zona Struppa-Prato, ma la prima parte dell’anno ha evidenziato un mercato immobiliare attivo e dinamico: la fiducia è in crescita, sono aumentate sia le richieste sia le compravendite e le trattative adesso si concludono in tre mesi, ma se l’immobile è al giusto prezzo le tempistiche scendono ad un mese. A muoversi sono giovani coppie e famiglie alla ricerca di appartamenti di tre o quattro locali, necessariamente dotati di balcone e possibilmente termoautonomi, ma c’è comunque domanda per le soluzioni con riscaldamento centralizzato poiché quasi tutti gli stabili sono dotati di termovalvole. Più esigua la domanda ad uso investimento, che proviene da risparmiatori che cercano le nude proprietà o immobili con un ottimo rapporto tra qualità e prezzo che possano garantire loro una rendita soddisfacente. L’area di Struppa-Prato è caratterizzata da soluzioni d’epoca e tipologie degli anni ’60-’80. Si vendono bene le abitazioni posizionate lungo le strade principali, ossia via Struppa e via Molassana, dove quelle ristrutturate costano 1300-1400 € al mq e possono toccare 1600 € al mq se sono ottimamente rifinite e inserite in contesti pregevoli. Apprezzata anche l’area residenziale di via San Felice, dove i prezzi raggiungono 1500 € al mq. Prato si sviluppa nell’estrema periferia della città in un contesto più popolare in cui i prezzi raggiungono 900 € al mq; da segnalare che negli ultimi anni qui si è costruito molto, ma attualmente si registra ancora dell’invenduto. Soluzioni indipendenti sono presenti a Molassana, che si sviluppa in un’area tranquilla nella prima collina di Genova ma comunque comoda ai servizi: qui ci sono ville bifamigliari e singole, anche di notevole pregio, che toccano mediamente 350-400 mila €.
MACROAREA QUARTO – QUINTO: valori stabili
ZONE QUINTO, NERVI
L’offerta presente sul mercato è molto alta e non sempre i proprietari sono disposti a rivedere al ribasso le proprie richieste, ma c’è più voglia di comprare e la domanda è in aumento. A cercare sono soprattutto giovani coppie al primo acquisto e famiglie in cerca dell’abitazione sostitutiva, i tagli più richiesti sono trilocali e quadrilocali e la caratteristica più apprezzata è lo sfogo esterno vivibile, elemento che tuttavia non è semplice da trovare. Da segnalare una buona domanda ad uso investimento, sia di nuda proprietà (da destinare successivamente ai figli) sia di appartamenti già locati. Quinto si affaccia direttamente sul mare, è un quartiere defilato rispetto al centro di Genova ma ben collegato e servito. La maggior parte della domanda si concentra nella zona del lungomare, dove le abitazioni degli anni ’60 e ’70 si scambiano a prezzi medi di 2700-3000 € al mq, ma i valori possono raggiungere 3500 € al mq se l’appartamento è particolarmente prestigioso e inserito in un contesto signorile. Più interna e trafficata l’area di corso Europa, dove i valori immobiliari difficilmente superano i 2300 € al mq. Di stampo completamente diverso è il Quartiere Azzurro, che si sviluppa nella prima collina della città con contesti condominiali signorili e ville di prestigio, anche di grandi dimensioni, che possono raggiungere quotazioni elevate. I top prices si possono raggiungere nelle zone centrali, dove gli attici toccano valori intorno a 4000 € al mq. Nervi è un quartiere molto prestigioso, in cui la parte bassa (passeggiata Anita Garibaldi, ossia il lungomare) ospita anche parchi verdi e strutture balneari e l’area compresa tra la piazzetta e la Stazione offre piccole palazzine e villette di stampo prestigioso, che non di rado toccano 4000 € al mq. I prezzi sono invece più contenuti nell’area di via Oberdan perché, nonostante sia centrale, è più trafficata e non sempre i palazzi hanno i balconi, infatti le quotazioni oscillano intorno a 2000 € al mq.
IMPERIA
Le quotazioni immobiliari di Imperia sono scese del 4% nel primo semestre 2016.
La prima parte del 2016 ha visto stabilità dei prezzi ad Oneglia e un mercato in miglioramento, infatti le richieste sono in aumento e si riscontra un maggior numero di compravendite. A cercare la prima casa ci sono single, giovani coppie e famiglie che effettuano acquisti sostitutivi, anche se non mancano situazioni in cui si passa dall’affitto all’acquisto: la soluzione-tipo deve essere di 60-70 mq, non deve costare più 150 mila € ed è preferibile che sia dotata di terrazzo o balcone abitabile, mentre invece non si riscontrano più particolari problematiche se il riscaldamento è centralizzato in quanto adesso tutti gli appartamenti sono dotati di termovalvole. Attivo anche il mercato di seconde case, sia per investimento sia a scopo turistico. Gli investitori mettono a reddito 80-100 mila € per monolocali e bilocali da concedere in locazione; i turisti, invece, provengono dal Piemonte, dal milanese e, sebbene più raramente, da paesi nordeuropei: questi ultimi cercano esclusivamente abitazioni medio-grandi con terrazzo, posizionate in zone tranquille o nei centri storici, mentre gli italiani preferiscono bilocali e trilocali con parcheggio vicino.
La zona più richiesta è il centro di Oneglia, nell’area compresa tra piazza Dante, la porticata via Silvio Bonfante, la pedonale via Ospedale e le vie XXV Aprile e Berio: spesso le case sono state costruite a cavallo tra ‘800 e ‘900 e si valutano a 2800 € al mq se ristrutturate. Nelle immediate vicinanze del centro le abitazioni risalgono agli anni ’60, i valori scendono a 1700 € al mq se allo stato originario e a 2200 € al mq se già ristrutturate. Sempre a ridosso del centro si trova la zona “Cascine”, dove la quasi totalità dell’edilizia consiste in ville singole di tipo prestigioso, i cui prezzi possono toccare anche il milione di euro; qui è possibile acquistare anche appartamenti in palazzine degli anni ’60-’70 che si valutano 3000 € al mq se ristrutturati. Interessante anche la zona “Castelvecchio”(via IV Novembre), caratterizzata da abitazioni degli anni ’60-‘70 che si valutano intorno a 1600 € al mq. Nonostante siano ben serviti e vicini al mare, è un po’ diminuito l’interesse per i comuni del primo entroterra nell’area di Valle Impero (Pontedassio, Borgomano), dove si possono acquistare case rustiche indipendenti con giardino oppure abitazioni tipiche nei centri storici a 1000-1200 € al mq. Da segnalare che dall’inizio del 2017 dovrebbero definitivamente terminare i lavori di spostamento della ferrovia verso l’entroterra e le zone centrali dovrebbero essere riqualificate con la realizzazione di una pista ciclopedonale. Diminuisce la domanda di appartamenti in locazione, principalmente perché i prezzi più bassi invogliano all’acquisto. Le richieste provengono soprattutto da insegnanti che dal Sud Italia si trasferiscono a Imperia per il periodo scolastico e che ricercano monolocali o bilocali già in buone condizioni e arredati con mobilio di qualità. Nelle zone centrali un monolocale costa 370 € al mese e un bilocale 420 €, mentre nelle aree semicentrali e periferiche i canoni scendono rispettivamente a 300 e 350 €.
La prima parte del 2016 ha visto un leggero calo dei prezzi in zona Oneglia Mare. Il mercato si muove bene sulle tipologie che non costano più di 250 mila € e i potenziali acquirenti stanno mostrando un maggior interesse per il settore immobiliare, in parte perché le banche concedono i mutui più facilmente, in parte perché spesso preferiscono impiegare i propri risparmi nel mattone, percepito come un investimento più sicuro. Chi cerca la prima casa propende per trilocali o quadrilocali nelle zone centrali oppure per soluzioni indipendenti situate nell’entroterra; sulla casa vacanza, invece, si muovono piemontesi e lombardi che optano per bilocali e trilocali preferibilmente situati ai piani bassi perché generalmente sono più freschi, comodi e talvolta sono dotati di un piccolo giardino privato. Una delle zone più apprezzate di Oneglia Mare è Calata Cuneo, quartiere composto da abitazioni storiche situate a ridosso del porto vecchio le cui quotazioni sono molto elevate, che raggiungono 6000 € al mq se ubicate ai piani bassi e scendono 5000 € ai piani più alti perché gli immobili non sono dotati di ascensore. Piace sempre la zona delle Ferriere grazie alla vicinanza al porto turistico: i prezzi sono dell’usato in buone condizioni si attestano intorno a 3000 € al mq. Molto richiesto anche il Centro Storico, sviluppatosi a ridosso del mare e del Porto Vecchio a partire dai primi anni del ‘900: i prezzi di tipologie da ristrutturare sui attestano tra 1300 e 1500 € al mq, mentre per soluzioni già ristrutturate la spesa sale a 2000-2300 € al mq. Valori simili si incontrano nella parte che si espande in direzione Diano Marina, caratterizzata da palazzine sorte tra gli anni ’70 ed ’80 dove gli appartamenti sono spesso di grandi dimensioni. Da segnalare che nella zona dietro allo stabilimento “Agnesi” si sta procedendo alla ristrutturazione di un palazzo realizzato nel 1990 e mai abitato.
LA SPEZIA
La Spezia ha visto un calo dell’1,6% nei valori immobiliari nei primi sei mesi del 2016.
In zona Migliarina-Bragarina-Favaro la prima parte dell’anno ha visto un forte interesse verso l’acquisto immobiliare e un andamento positivo del mercato: i prezzi sono stabili, le compravendite sono in aumento e le tempistiche medie sono più veloci, adesso nell’ordine di 2-3 mesi. Le richieste si focalizzano su appartamenti di 70-80 mq per una spesa di 130-140 mila € e provengono da famiglie che cercano la soluzione migliorativa sia da giovani coppie che comprano con l’ausilio del mutuo.
Grazie alla vicinanza al centro della città e alla presenza di tutti i principali servizi, l’area più richiesta si concentra tra Migliarina e il Parco della Maggiolina, dove sorgono palazzi degli anni ’60-’70 che si valutano tra 1500 e 1900 € al mq a seconda dello stato di manutenzione. Se Bragarina ha valori leggermente più bassi, le altre zone (Favaro, Isola, Termo) presentano quotazioni più contenute perché sono meno servite, sono in posizione più decentrata e hanno un’edilizia più popolare. Qui i prezzi medi sono di circa 1700 € al mq, ma scendono a 1300 € al mq nella zona bassa di Favaro perché le abitazioni risalgono agli anni ’40 e spesso necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Favaro Alta, invece, ha quotazioni più elevate perché sono presenti soluzioni indipendenti e semindipendenti che si valutano 2000-2500 € al mq. Da segnalare che sono iniziati i lavori di realizzazione di due tunnel che collegheranno direttamente La Spezia con Follo e Ceparana, permettendo così di risparmiare tempo e distanza.
Sul mercato delle locazioni è alta la domanda di bilocali e trilocali già arredati, preferibilmente con mobilio di qualità, i cui canoni sono compresi tra 400 e 500 € al mese. Si stipulano quasi esclusivamente contratti a canone concordato 3+2, a cui fa spesso seguito l’applicazione della cedolare secca.
La zona Nord-Fossitermi ha un aumento della domanda, che proviene da chi desidera la soluzione migliorativa e da personale legato alla Marina Militare. Il taglio più ricercato è il quadrilocale già ristrutturato e preferibilmente dotato di riscaldamento autonomo su cui impiegare 100-130 mila €. Non mancano le richieste per abitazioni ad uso investimento, generalmente da parte di piccoli risparmiatori che mettono a reddito 30-50 mila € per bilocali o trilocali da concedere in locazione. Sta prendendo piede la formula del B&B, pertanto si registra una domanda in aumento per soluzioni di 80 mq di recente costruzione, necessariamente inserite in un palazzo con ascensore e ubicate nelle vicinanze della Stazione Centrale, da cui partono i collegamenti diretti verso le Cinque Terre.
Il quartiere più richiesto è Fossitermi, che si è sviluppato tra gli anni ’60 e ’70 ed è caratterizzato da soluzioni dotate di ascensore e ben tenute, che si valutano tra 1600 e 1800 € al mq se in buone condizioni. Il quartiere comprende anche un’ampia zona di ex case popolari, con riscaldamento centralizzato e non dotate di ascensore, dove un appartamento in buono stato si acquista tra 1400 e 1500 €. I prezzi diminuiscono a La Scorza, zona più trafficata e adiacente alla stazione centrale dove la maggior parte degli edifici è stata realizzata tra gli anni ’30 e gli anni ’50: qui i prezzi oscillano da 800 € al mq per un appartamento da ristrutturare fino a 1700 € al mq per quelli in ottimo stato e recentemente ristrutturati. Nella parte collinare nei pressi di Fossitermi si trova il quartiere “La Chiappa”, dove sono presenti edifici di nuova costruzione, immobili degli anni ’70, palazzi degli anni ’40 e tipologie indipendenti e semindipendenti. Una villetta degli anni ’90 da 100 mq commerciali su due livelli, con 50 mq di cantina, 70 mq di giardino e due posti auto costa circa 230 mila €. Nella zona più collinare si sviluppa il quartiere Foce, dove è possibile comprare abitazioni dotate di giardino e box auto con vista sul golfo: qui sono presenti molte costruzioni nuove o recenti e le soluzioni più ricercate variano da 2700 a 2900 € al mq. Nuovi cantieri sono in corso di ultimazione a La Foce, ma si segnalano anche interventi di tipo urbanistico in altre zone della città: si sta procedendo alla modifica della viabilità a Fossitermi con la creazione di una nuova superstrada e alla ristrutturazione di un ospedale in quella zona.
Sempre molto vivace il mercato delle locazioni, anche grazie alle richieste da parte di dipendenti della Marina Militare e di famiglie del posto. Le richieste si focalizzano su bilocali già arredati, i cui canoni mensili oscillano tra 350 e 400 € ma possono raggiungere 450 € se l’appartamento è termoautonomo. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca.
Nelle zone di Rebocco, Pegazzano e Fabiano le richieste sono in aumento e provengono da chi già abitava in queste e cerca la casa migliorativa, ma non mancano gli acquisti di personale legato alla Marina Militare. Il taglio più richiesto è il quadrilocale nell’ordine di 100-160 mila €, già in buone condizioni e possibilmente dotato di un piccolo giardino privato, che però è molto difficile da trovare. Si stanno affacciando nuovamente gli investitori, che optano per bilocali o trilocali che non costino più di 40-50 mila €, e si stanno effettuando compravendite per abitazioni da adibire a B&B. In quest’ultimo caso il budget sale a 100 mila € e la preferenza ricade su appartamenti di almeno 70-80 mq, anche da ristrutturare, in una zona centrale o vicino alla Stazione Centrale. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato da single, coppie e famiglie ma anche da qualche lavoratore trasfertista in genere legato alla Marina Militare. Per affittare un bilocale si spendono 350-450 € al mese, mentre per un trilocale la spesa è compresa tra 400 e 500 € al mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato e la cedolare secca viene spesso applicata.
La zona di Rebocco è sempre molto apprezzata perché comoda per raggiungere il centro della città. L’edilizia è composta da abitazioni degli anni ’40-’50 e da palazzine degli anni ’70-’80, dove un appartamento ristrutturato si compra con una spesa compresa tra 1600 e 1800 € al mq, mentre per le tipologie da ristrutturare i valori scendono a 1000-1300 € al mq. Da segnalare un buon interesse per alcuni appartamenti ricavati recentemente nell’area di un ex mobilificio, al cui posto sono stati realizzati loft di 70 mq valutati 1800 € al mq. Pegazzano si sviluppa in un’area collinare non lontano da Rebocco ed è caratterizzato da appartamenti degli anni ’40-’60 e da qualche villetta trifamiliare di recente costruzione ed i valori sono simili a quelli di Rebocco. Il quartiere Fabiano si è sviluppato negli anni ’70 con palazzi di 5-6 piani, tutti dotati di ascensore. Qui è possibile acquistare anche ville e villette realizzate negli anni ’80: una villetta a schiera da 120 mq con box e giardino si vende attualmente a 180-190 mila € se necessitano di qualche intervento di riqualificazione.
Non manca una domanda di tipo turistico, che proviene da milanesi, torinesi e genovesi che si orientano a Portovenere, nelle Cinque Terre oppure nelle zone esterne a La Spezia, tra cui Lizza e Marola-Acquasanta. Lizza è una zona collinare e residenziale della città situata fronte mare, dove per una villetta semindipendente da 110 mq con box e giardino si spendono circa 320 mila €; Marola-Acquasanta, invece, si sviluppa in direzione Porto Venere in una zona periferica, dove le costruzioni risalgono agli anni ’60-’70. Il mercato immobiliare a Portovenere e nelle Cinque Terre è più particolare, in quanto i valori possono raggiungere punte di 6000 € al mq e superarle se l’abitazione è fronte mare e dotata di posto auto. A titolo di esempio, per un quadrilocale di 70 mq con terrazza abitabile e box raggiunge 300 mila €.
SAVONA
Savona evidenzia stabilità dei prezzi nel primo semestre 2016.
Le zone centrali, del lungomare e del porto hanno mostrato stabilità. Riscontrano difficoltà le soluzioni dotate di riscaldamento autonomo e senza ascensore, infatti l’appartamento-tipo è il trilocale termoautonomo (o comunque dotato di termovalvole), già ristrutturato, inserito in uno stabile con ascensore e con spese di gestione contenute. La domanda arriva soprattutto dalle giovani coppie, ma non mancano le richieste di famiglie che effettuano acquisti migliorativi, talvolta spostandosi dall’entroterra o dalla periferia della città. È attivo il mercato della seconda casa, sia ad uso investimento sia ad uso turistico. Gli investitori sono perlopiù del posto e impiegano 50-80 mila € per monolocali e bilocali da concedere in locazione; i turisti, invece, provengono da Piemonte e Lombardia (ma non mancano gli stranieri) e si orientano nelle zone centrali e vicine al porto perché intendono sfruttare i servizi della città non solo per i periodi di vacanza ma anche tutto l’anno.
Una delle zone più turistiche è quella denominata “Fornaci”, che si sviluppa nell’area del Lungomare. Corso Vittorio Veneto, in particolare, offre soluzioni prestigiose dei primi del ‘900 fronte mare e adiacenti alle spiagge che si valutano 2800-3000 € al mq se ristrutturate e posizionate ad un piano alto. Alle spalle di corso Vittorio Veneto, sempre nei pressi del mare, si trovano San Michele e Santa Rita, dove è possibile acquistare abitazioni degli anni ’60 in buone condizioni a valori compresi tra 1800 e 2000 € al mq. L’area centrale della città si sviluppa intorno via Paleocapa, corso Italia e via Pia. Nelle prime due strade si trovano prevalentemente tipologie signorili costruite tra la fine dell’800 ed i primi del ‘900, mentre l’area di via Pia è più antica ed è nata tra il ‘600 e l’800: le quotazioni immobiliari si attestano su 2000 € al mq, mentre nelle vie limitrofe il prezzo scende a 1600-1800 € al mq. Valori compresi tra 2400 € al mq per l’usato e 3000 € al mq per il nuovo si incontrano nella zona del Porto, dove prevale un’edilizia di tipo storico di fine ‘800 che suscita interesse perché realizzata con materiali di qualità e spesso è stata oggetto di riqualificazione. Da segnalare che prosegue a rilento la costruzione del secondo palazzo del complesso “Crescent”, che attualmente ha quotazioni di 3000 € al mq. Quotazioni più contenute si registrano in zona Stazione, dove per un appartamento degli anni ’60 in buono stato si spendono tra 1700 e 1900 € al mq; nell’area di corso Ricci le “Residenze Bolbontin” sono state realizzate ma devono ancora essere smaltite in toto e per il momento si parla di prezzi compresi tra 160 e 180 mila € per un bilocale con posto auto. Villetta è una zona verde e molto residenziale, ubicata in prossimità del centro città ma in posizione leggermente collinare da cui si può godere della vista sul mare. I prezzi sono nell’ordine di 2300-2800 € al mq per le tipologie completamente ristrutturate, leggermente più alti rispetto alla più decentrata Valloria, dove le quotazioni sono di 2000-2300 € al mq. Si sta procedendo alla riqualificazione del vecchio Ospedale San Paolo, che vedrà la nascita di un complesso misto terziario e residenziale.
Sul mercato delle locazioni la domanda proviene da giovani coppie e famiglie che, non potendo più sostenere le rate del mutuo, vendono per ottenere anche liquidità aggiuntiva. I canoni sono compresi in media tra 400 e 500 € al mese e si stipulano contratti di natura concordata, a cui spesso si applica la cedolare secca.
Rimangono sostanzialmente stabili i prezzi nelle zone di Legino, piazzale Moroni, Fontanassa, Conca Verde e Nostra Signora degli Angeli, mentre sono in calo a Mongrifone perché soffre la pressione competitiva di zone con quotazioni più contenute. In generale, comunque, si nota un lieve miglioramento nel numero di compravendite e nelle tempistiche medie delle trattative. La domanda proviene da famiglie che si trasferiscono da altri quartieri di Savona, perché qui possono trovare soluzioni più grandi a prezzi più contenuti, e da giovani coppie al loro primo acquisto. Si prediligono i quadrilocali, ma tengono sempre bene i trilocali e non manca la domanda di quadrilocali: il parametro principale nella scelta dell’abitazione è il prezzo (che non dovrebbe superare 150 mila €), ma piace molto la presenza di balconi vivibili e sono tenuti in considerazione la luminosità e la posizione ad un piano medio-alto.
Le zone più ricercate sono sempre Legino e piazza Moroni, che hanno prezzi abbastanza simili seppur diverse per edilizia: il primo quartiere risale agli anni ’20 ed è stato edificato fino ai primi del 2000, mentre l’area di piazzale Moroni è composta soprattutto da palazzine popolari Ina casa ed in parte minore da abitazioni realizzate in edilizia cooperativa tra gli anni ’50 e ’70. I valori del medio usato sono compresi tra 1100 e 1200 € al mq (per arrivare al massimo a 1300 € al mq), le soluzioni ristrutturate si valutano 1700-1800 € al mq e toccano 2000 € al mq se i materiali sono di qualità, mentre il nuovo di 5-6 anni fa costa 2000-2100 € al mq e quello che risale a 6-7 anni fa si valuta 1700-1800 € al mq. Prezzi più elevati si registrano nell’area di Fontanassa-Mongrifone, sorta tra gli anni ’60 e ’80 e ben servita dalla stazione ferroviaria, dove per l’acquisto di tipologie signorili si spendono circa 1900-2000 € al mq. Spostandosi nell’entroterra, in particolare in zona Conca Verde, si possono acquistare case indipendenti, semindipendenti e villette con vista sul mare costruite tra gli anni ’80 e ’90.
Il settore delle locazioni vede una domanda variegata, che proviene da famiglie, giovani coppie e studenti universitari. I bilocali si affittano a 350 € al mese, i trilocali a 450 € e i quadrilocali a 500-600 €; gli studenti sottoscrivono contratti di natura transitoria annuale, gli altri sottoscrivono contratti a canone libero con cedolare secca.
