Nel secondo semestre 2016 le quotazioni delle abitazioni di Rimini sono diminuite del 2,7%.
Il mercato è dinamico, infatti aumenta sia la domanda sia il numero di compravendite e le tempistiche medie sono generalmente inferiori. Attivo anche il mercato delle seconde case in città, con turisti provenienti da Bologna, Mantova, Brescia, Milano e Perugia.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede la maggiore concentrazione del trilocale (60,9%), seguita dal quadrilocale (16%). I potenziali clienti esprimono un budget compreso tra 170 e 249 mila € nel 35,4% dei casi, mentre la fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila € incide per il 33,4%.
COMPRAVENDITE
Aumenta il numero di compravendite a Rimini: in città sono state acquistate 1.198 unità immobiliari nel corso del 2016, pari al 14,1% in più rispetto al 2015, mentre la provincia chiude l’anno con 1.552 transazioni (+24,6%).
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Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE RIMINI
In città e provincia transazioni in aumento e tempi di vendita in diminuzione
Nella seconda parte del 2016 Rimini ha fatto segnare un calo dei prezzi pari a -2,7%.
Quotazioni in leggero ribasso nelle zone di Bellariva, Marebello, Miramare e Rivazzurra. Il mercato è dinamico, infatti aumentano sia le richieste sia le compravendite e le transazioni si concludono più velocemente, adesso nell’ordine di 6-7 mesi. A cercare la prima casa sono giovani coppie e famiglie con doppio reddito spesso aiutate dai genitori, che riescono ad accedere più facilmente al credito. Il taglio più richiesto è il trilocale da 70-90 mq per una spesa nell’ordine di 170-180 mila € e l’area più ricercata si sviluppa tra la Ferrovia e la Statale. Attivo anche il mercato delle seconde case, i turisti provengono dalle province di Bologna, Mantova, Brescia, Milano e Perugia e optano per trilocali da 130-140 mila € il più possibile vicino al mare. Non di rado costoro affittano i propri appartamenti nei periodi in cui non vengono utilizzati in modo da rientrare delle spese di gestione.
Bellariva e Rivazzurra sono le zone più apprezzate da chi cerca la prima casa perché offrono soluzioni dotate di box e sono ben collegate con Rimini. La maggior parte dell’offerta è rappresentata da palazzine di pochi appartamenti, un trilocale di 80 mq si valuta 2000 € al mq. Le zone dove si compravende di più ad uso turistico sono e Miramare: il primo è un quartiere molto piccolo, dotato di residence degli anni ’70-’80 in buona parte ristrutturati, mentre il secondo piace grazie alla presenza delle terme. Il medio usato non supera 2000 € al mq, sul fronte mare si raggiungono 2800 € al mq, per scendere a 1800 € al mq allontanandosi dalla prima fila. Proseguono i lavori per la realizzazione del TRC (Trasporto Rapido Costiero) sistema di trasporto rapido su gomma che collegherà la stazione di Rimini a quella di Riccione e che dovrebbe vedere la luce nel 2018.
TURISTICO MARE RIMINI
Le principali località turistiche della provincia di Rimini hanno ceduto l’1,9% rispetto al semestre precedente.
La seconda parte del 2016 ha visto prezzi sostanzialmente stabili nelle zone centrali di Riccione e in ribasso a Riccione Paese. Il mercato è dinamico, infatti le richieste sono numerose e il numero di compravendite è in aumento rispetto al passato. La domanda è equamente divisa tra prime e seconde case. A ricercare l’abitazione principale ci sono giovani coppie al primo acquisto e famiglie in cerca dell’abitazione sostitutiva che non di rado provengono dalle zone periferiche. Il taglio più richiesto è il trilocale di 75-80 mq per una spesa compresa tra 200 e 300 mila €, mentre per la seconda casa si ricercano o bilocali il più vicino possibile al mare o trilocali da utilizzare tutto l’anno anche nelle aree interne perché più comode alla stazione ed ai servizi. I turisti provengono dalle province di Modena, Bologna, dalla Lombardia e dall’Umbria, il loro budget è polarizzato o su fasce medio-basse (120-180 mila €) o su face molto alte (superiori a 400 mila €).
L’area più richiesta e prestigiosa è Abissinia, che si sviluppa nel Centro di Riccione, non oltre i 300 mt dal mare, attorno a viale Ceccarini. È qui che si raggiungono i top prices, con punte di 5000-6000 € al mq, a fronte di una media in zona di 4000-5000 € al mq. Al secondo posto tra le preferenze c’è la zona Terme, dove sono presenti piccoli contesti condominiali, soluzioni indipendenti e semindipendenti degli anni ’80-’90 che si scambiano a circa 3500 € al mq. Infine si segnala Riccione Paese, la vecchia borgata storica della città che in corso Fratelli Cervi e nelle sue traverse (i viali Panoramica, Diaz e Settembrini) l’area più richiesta: qui il nuovo non supera 3500 € al mq, mentre l’usato in buone condizioni oscilla intorno a 2500 € al mq. Da segnalare nuovi interventi edilizi solamente ai margini del Centro, dove si stanno realizzando piccoli contesti condominiali proposti a 3200-3500 € al mq; nelle altre zone, infatti, si sta procedendo alla riqualificazione dell’esistente o, dove possibile, al cambio di destinazione d’uso da edificio turistico a residenziale.
Mercato dinamico a Igea Marina: i prezzi sono stabili, le compravendite sono in aumento e le richieste sono sempre numerose. Si riscontra un maggior numero di compravendite di prime case, che si focalizzano o su trilocali da 120 mila € o su ville a schiera e attici da 300 mila €, appannaggio rispettivamente di coppie al primo acquisto e da famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa. Il mercato delle seconde case è alimentato da turisti provenienti dall’Alta Emilia e dalla Lombardia, i quali hanno un budget compreso tra 60 e 90 mila € e cercano bilocali necessariamente entro 200 metri dal mare. Attivo il mercato degli affitti turistici, dove un bilocale di quattro posti letto costa 1600 € ad Agosto, 1400 € a Luglio e 300 € a settimana nei mesi di Giugno e Settembre.
La zona maggiormente richiesta si sviluppa tra il mare e la ferrovia, che ha in viale Pinzon la strada principale: gli appartamenti risalgono agli anni ’60-’70 e si scambiano a 2200-2300 € al mq, quelli di nuova costruzione costano fino a 2500 € al mq. In seconda fila rispetto al mare si distinguono viale Virgilio e via Italico, caratterizzate da un’offerta sostanzialmente simile alla precedente ma con prezzi di 1900-2000 € al mq. Dietro la ferrovia si sviluppa la zona residenziale, che è stata interessata da una forte espansione edilizia negli ultimi anni. Sono stati costruiti appartamenti di 50 mq in classe A dotati di terrazzo abitabile che si vendono mediamente a 1900 € al mq, a fronte dei 2100 € al mq necessari per una soluzione indipendente. Si costruisce anche in zona Laghi, dove le villette bifamiliari e le case indipendenti, dotate di box e giardino, hanno prezzi medi di 2000-2100 € al mq. Le tipologie più datate risalgono agli anni ’90 e attualmente si valutano tra 1800 e 1900 € al mq.
RIMINI: INDICATORI MERCATO CREDITIZIO
(sintesi con i punti salienti del mercato creditizio locale)
MERCATO DELLE EROGAZIONI
Italia
Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.998 milioni di euro nel quarto trimestre 2016. Rispetto allo stesso trimestre del 2014 si registra un aumento delle erogazioni pari a +7,0%, per un controvalore di +920,5 mln di euro.
Emilia-Romagna
Nel quarto trimestre 2016 le famiglie in Emilia-Romagna hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 1.130,5 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a -4,3%, per un controvalore di -50,5 milioni di euro.
Rimini
In provincia di Rimini sono stati erogati volumi per 68,5 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a -16,5%.
I trim
2015 II trim
2015 III trim
2015 IV trim
2015 I trim
2016 II trim
2016 III trim
2016 IV trim
2016
57,7 60,3 57,3 82,0 60,4 76,3 65,1 68,5
I valori sono espressi in milioni di Euro
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA – Provincia di Rimini
(Fonte: dati interni Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa)
Importo medio di mutuo:
Nel secondo semestre 2016 l’importo medio di mutuo in provincia di Rimini si è attestato a circa 128.300 €.
Caratteristiche del mutuo e del mutuatario:
La durata media del mutuo è pari a 26,7 anni.
La tipologia di mutuo più stipulata è quella a tasso fisso (78,3%).
L’età media di accesso al mutuo è di 38,6 anni.
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Testo integrale
IL MERCATO DEI MUTUI IN EMLIA ROMAGNA – IV trimestre 2016
EMILIA-ROMAGNA
Le famiglie emiliane e romagnole hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 1.130,5 milioni di euro, che collocano la regione al quarto posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza dell’8,08%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a -4,3%, per un controvalore di -50,5 milioni di euro.
Se si osserva l’andamento delle erogazioni sui 12 mesi, e si analizzano quindi i volumi dell’intero anno solare 2016, la regione Emilia-Romagna mostra una variazione positiva pari a +16,1%, per un controvalore di +562,9 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi ultimi dodici mesi 4.062,9 mln di euro, volumi che rappresentano l’8,17% del totale nazionale.
PROVINCE DELLA EMILIA-ROMAGNA
Nel quarto trimestre 2016 le province della Emilia-Romagna hanno evidenziato il seguente andamento.
La provincia di Bologna ha erogato volumi per 348,4 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a -10,8%. Nell’ultimo anno, invece, sono stati erogati 224,9 mln di euro, pari a +12,3%.
A Ferrara sono stati erogati volumi per 57,0 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a -4,7%. Nei precedenti dodici mesi sono stati erogati 1.244,7 mln di euro (+27,6%).
La provincia di Forlì-Cesena ha erogato volumi per 102,6 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a -1,6%. I dodici appena trascorsi hanno evidenziato volumi per 200,4 mln di euro, corrispondenti a +16,0%.
In provincia di Modena i volumi erogati sono stati 182,4 mln di euro, con una variazione pari a +5,7%. Quelli nei quattro trimestri considerati sono stati 369,1 mln di euro, (+21,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso).
In provincia di Parma sono stati erogati volumi per 102,9 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +5,4%. Sommando i volumi dei precedenti quattro trimestri, i volumi sono stati 331,3 mln di euro e la variazione +18,1%.
Piacenza ha erogato volumi per 61,9 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +25,9%. Questi dodici mesi hanno evidenziato volumi per 157,1 mln di euro e una variazione pari a +27,8%.
La provincia di Ravenna ha erogato volumi per 103,0 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a -7,7%. L’anno appena trascorso ha segnalato un totale di 442,7 mln di euro, con una variazione di +15,4%.
A Reggio Emilia sono stati erogati volumi per 103,9 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente è risultata essere pari a -8,5%. I quattro trimestri passati , invece, hanno visto un totale 228,9 mln di euro (+15,4%).
La provincia di Rimini ha erogato volumi per 68,5 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a -16,5% nel trimestre. Andando indietro di un anno sono stati erogati 260,1 mln di euro (+4,9% rispetto all’anno scorso).
IMPORTO MEDIO DI MUTUO – EMILIA-ROMAGNA
Attraverso l’elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato la tendenza rispetto all’importo medio di mutuo erogato.
Nel quarto trimestre 2016 in Emilia-Romagna si è registrato un importo medio di mutuo pari a 116.200 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 113.400 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa l’1% in più rispetto al mutuatario medio italiano.
Nel secondo semestre 2016 il ticket medio a livello nazionale è risultato pari a 113.500 euro. L’Emilia-Romagna, invece, ha erogato mediamente di più, attestandosi a circa 114.200 euro.
CONCLUSIONI
I volumi aumentano da tre anni e superano ancora i 10 miliardi di euro, la domanda di mutui è ancora in crescita (sebbene non più come in passato) e i principali indici di riferimento sono sempre ai minimi storici. La BCE sta continuando le manovre per supportare l’erogazione del credito, l’effetto Brexit sarà da valutare con precisione nei prossimi trimestri. Le politiche di erogazione rimarranno prudenziali per tutto il 2017 e la qualità del portafoglio degli istituti continuerà ad essere un fattore determinante che condizionerà le politiche di erogazione nei prossimi mesi; l’offerta bancaria migliora grazie a riduzioni degli spread sui mutui per la prima abitazione.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
